（四）级差地租与级差地价
　　土地，无疑是最重要的原生型自然类商品了。“级差地租”“级差地价”，便是描述土地质级差价的概念。构成土地级差的因素有两个：一是土地土质，包括土壤肥力或地力；二是地块区位，包括地理位置或环境状况。但无论怎样，土地级差中不应含有人工因素。有些经济学理论把对土地的先期投入也考虑进来，那便不属于“纯粹”的“级差地租”了。
　　既往经济学中，级差地租理论被搞得很复杂，而运用商品价值二重性理论阐释，它却非常之简单：土质质级高，即土地固有的使用价值质级相对高，则意味着付出同样的劳动收获的农产品相对多，其交换价值收益相对高，所以，地租自然要相对高；区位质级高，即土地可实现的使用价值质级相对高，则意味着投入同样的资本产生的效益相对多，其交换价值盈利相对高，所以，地价自然要相对高。反之，土质、区位质级低的土地，所固有或实现的使用价值质级相对低，可获得的收益、盈利相对低，其地租、地价自然便相对低。关于级差地租问题因内容清晰、结论明确，无须多论。这里重点讨论一下级差地价问题，因为它在当下中国更具理论与实践意义。
　　在城市中，土地区位级差表现出来的，不仅有“级差地价”，还有“级差房价”“级差房租”等，我们不一一分论，只以“级差地价”涵盖之。传统理论中，往往把区位级差局限在距市中心（或交通枢纽等重要地点）远近上：越近，区位质级越高，地价越高；越远，区位质级越低，地价越低。但这未必科学。距市中心或某重要地点远近，固然是区位质级的重要因素，却非唯一因素；区位的环境状况也是重要因素。如果是商品房用地的话，环境状况包括公共交通、生活设施、街区绿化、医教资源等配套配置情况，以及空气质量、社区治安、居民素质等因素。如果是商业用地的话，还要考虑金融、物流、商贸等配套因素。如果市中心百业凋敝、空气污浊、治安混乱，环境状况极差，那么，其中的土地便不能称为黄金地块；反之，如果市郊新区，设施配套、宜于居住，环境状况极好，则同样可成为黄金地段。在中国大城市中，还有一特殊的环境因素，即看是否属重点中小学招生的路段，若是，便被称为“学区房”，房价便可高出许多。而在美国，如属下层黑人[13]集中居住区，则房价会便宜许多，而这些区域可能就在市中心。
　　土地的区位级差，既是静态存在，也是动态存在。从静态角度讲，土地区位级差必然产生级差地价，其道理一目了然。譬如，同样一块土地，放在曼哈顿，可能盖起摩天大楼，装进数十家国际大公司，年创数百亿财富；放在纽约郊区，只能盖几座民居，满足几户人家安居需要——这样两块土地产生的经济效益不可同日而语，地价自然有天壤之别。值得讨论的是动态的区位级差，而这就涉及到国人熟悉的“土地升值”问题了。
土地升值并不是土地自身发生了什么奇异变化，而是周围环境状况随社会经济发展得到了改善，客观提升了土地的区位质级。但这并不是土地质级变化的唯一向度。当代中国处在社会经济高速发展时期，所以，人们似乎只知道土地会“升值”，甚至把土地“升值”理解为“自动增殖”，这是错误的。实际上，在一些经济衰败国家或城市中，土地同样会“贬值”，即其区位质级会下降。此外，还有第三种情况，即当一个国家或城市经济处于停滞时，土地只能保持原值。这时，即便开发商可能在短期内把某些B级地块地价炒到A级水平，但却必然使某些A级地块降价，最终迫使B级地块降到原位。或者，即便甲地块因新建地铁站而由B级升到A级，但随之，原先属A级的乙地块便会降到B级。这就是说，如果没有城市社会经济发展做支撑，如果离开了真实的日益增长的市场需要，所谓的“土地增值”，便只能是一种神话。
　　正确认识土地升值的规律，对树立科学发展观、科学城市规划观有着积极意义。
　　一方面，从宏观角度讲，我们必须正确认识经济发展、公建大项目和土地升值之间的关系。土地升值是社会经济发展带来的结果；各种公建大项目，只是发展的助推器，只有当它们适用并满足发展需要时，才会刺激土地升值；土地升值绝不是新建铁路、地铁等的孤立效用。强调这些道理有重要的现实意义。当下，许多超大城市的地铁修到哪里，哪里的土地就升值，这是事实；但据此得出“修地铁可刺激土地升值、推动城市发展”的绝对结论却是幼稚且有害的，因为地铁本身没有这种神奇的力量[14]。如果一个城市尚未形成对地铁的迫切“需要”、或有“需要”却不具备相应的“能要”实力，那么，修地铁不仅浪费了宝贵资源，所产生的巨大债务及运营负担还会拖垮城市经济。铁路的情况与此相同。曾在美国经济崛起中发挥过巨大作用的铁路，今天在许多城市中只剩下了锈蚀的铁轨和空荡荡的车站，早已丧失刺激经济发展的功能，更不会再刺激土地升值了。因此，我们必须实事求是地看待公建大项目，不能无视也不能夸大其对土地升值的意义。
　　另一方面，从微观角度讲，城市区域的合理规划建设、环境状况改善，的确可影响到区位质级的升降变化。譬如，在市中心黄金地带，若急功近利，一味高价卖地，默认开发商以高容积率、高密度建筑牟取暴利，难免牺牲或破坏城市环境质量，导致区位质级下降，最终会造成整个区域大面积的土地贬值。反之，城市中若保留大面积绿地，引进清澈河水，看似牺牲了眼前利益，反倒可大幅提升其区位质级，在给百姓提供宜居环境的同时，也从土地升值中获得了收益。许多新城或新区曾屡遭批判的大广场、音乐喷泉、城市园林等“形象工程”，若干年后却都变成了提升城市品质、提高地价房价的“金子招牌”。实际上，与位于曼哈顿岛上那硕大无朋的中央公园相比，中国城市的公园、园林、绿地等等，大多小巫见大巫了。纽约人能一直守住这块巨大的城市绿地“红线”，其精神令人感佩，这也是曼哈顿迄今仍保持其卓越品质的缘由之一。由此可见，正确认识城市环境状况与土地质级、级差地价的关系，对于城市规划建设者而言，意义重大，它会倒逼城市主官，自觉放弃眼前利益，不再干“建设性”破坏城市文脉、水系、空气及宜居环境的蠢事了。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）