全国和北京、上海、广州的所有城镇居民住房支出都按使用成本法计算，由于深圳有一部分租赁住宅数据，对出租部分和自住住房分别进行了核算。
　　
　　四、结果比较及可靠性分析
　　
　　1. 结果比较
　　从全国数据的比较结果看，重新测算后的三个时间段上居民住房租赁消费占GDP的比重，明显高于虚拟折旧占GDP的比重，甚至还大于统计年鉴中的居住类支出占GDP的比重，这充分说明了我国对城镇居民住房租赁消费的核算被低估了。
　　三个时间段表现出明显的递增趋势，每阶段都提高1个多百分点。这也证明了，我国处于城市化向大都市化过渡时期，居民居住支出将不断提高的事实。
　　2010年北京、上海、广州和深圳的城镇居民住房支出占GDP的比重达到了9%～17%，明显高出全国城镇居民的平均水平。美国由城市化进入大都市化后居民住房租赁消费占GDP比重大约从5%提高到11%，大都市的居民住房租赁消费比重相对更高，我们的计算结果充分说明了这一点。
　　2. 可靠性分析
　　本文对居民住房租赁消费的估算是相对保守的。我们主要按照商品房的交易价格来计算住房的总价格，但是如果考虑到交易商品房主要是新房，多位于城市的外围，存量住房主要位于市中心，那么这样得到的商品房总价格是低于实际住房总价格的。我们确定的按揭利率是5.94%，但是按揭首付部分应该按买房者的机会成本计算，这样5.94%利率就存在高估的成分，我们在计算全国城镇居民居住支出时进行了打折，这样可能更加接近实际。
　　在资本折旧调整的计算上，城镇住房存量主要按常住人口与人均住宅面积算得，各年商品房的和小于总存量，我们把两者差额放在了基期，这样尽可能得到大的资本折旧调整值。因此，我们算得的城镇居民住房支出额很可能是小于实际的居民住房支出的。如果考虑到农村居民的居住支出，那么我国居民住房租赁消费肯定被低估了。
估算结果证实符合城市化向大都市化转变过程中，居民住房租赁消费的变化规律。美国在20世纪40年代城市化率超过50%，进入大都市化阶段，90年代大都市人口超过50%，在这期间美国居民住房租赁消费占GDP比重提高了一倍。2010年我国城市化率达到50%，这意味着我国将会有更多的城市人口进入到像京沪穗深这样的大都市，我国居民居住支出占GDP比重将快速提高。
　　因此，从理论基础、指标确定、核算过程以及核算结果四个方面来看，我们的核算都是相对保守的，能够证实我国居民消费率被低估的事实。
　　
　　五、结论及政策建议
　　
　　1. 在我国统计系统和统计数据约束下，使用成本法对居民居住支出的估算更确定、更可靠，在以市场租金为基础的统计系统建立之前，可以考虑以使用成本法为基础进行住房租赁消费支出核算。
　　如果按照使用成本法进行核算，我们认为应该在以下方面进行数据的完善。我们使用的住宅价格是当年的商品房交易价格，未参与交易住房的价格只是被简单地代替，交易与非交易住房之间如果存在系统性偏差将影响我们估算的结果。鉴于我国商品房交易市场相对于租赁市场发达的事实，获得每套住房价格的困难比获得等效租金的小，可以对非交易部分住房价格按同类型住房价格的标准来确定。
　　利率水平和通货膨胀率的波动性较大，这导致使用成本法计算的等效租金也随之波动。租金水平以租赁合同为基础，短期内租赁价格具有一定的粘性，相对于利率和通货膨胀率更加稳定。因此，必须采取有效措施熨平利率和通货膨胀率波动产生的影响，形成可靠且可比的使用成本数据。
　　2. 无论商品房、小产权房、保障房或是农村住房，都满足了居民的需求，构成居民居住支出的一部分，内需政策有必要对各种居住的需求和供给进行规范。
　　上述住房类型产生的根源在于制度安排的差异，不同类型住房满足了不同收入阶层居住者的需要，这种类型差异一定程度上应该给予肯定。城市中的城中村和城乡结合部存在大量的农民房和小产权房，这些住房为城市外来人口提供了大量廉价的住房供给，为外来人口提供了必要的居住服务。
　　另一方面，制度性的差异造成了住房、住房所有者以及居住者的不公平待遇，不利于形成高效率配置资源的住房市场。农村住房不能获得产权的认可，不能进行抵押和官方承认的交易，限制了住房的流动性和财富效应；外来居民获得本地户口，必须购买当地商品房的要求，造成商品房需求刚性，推高商品房价格。
　　住房需求的规范还体现在消除投机性的住房需求方面。投机性的住房需求不仅造成住房的闲置和浪费，而且会导致住房需求偏离实际，引起经济过热或过冷。投机性需求的动机在于获得住房价格上涨带来的收益，而大量的投机需求进一步推高住房的投机需求，因此住房价格的良性形成机制是减少投机需求的根本途径。
　　3. 发达的租赁市场不仅有助于居民住房支出的统计与核算，而且更是住房市场的有机组成部分，因此，应该积极促进我国住房租赁市场的发展，为居民提供更好的住房服务。
　　我们用使用成本法代替了市场房租法，如果要采用市场房租法必须建立在发达的租赁市场基础上。市场房租法要求用同等类型住房的市场租金代替自有住房的租金水平，这一方面要求租赁市场具有相等的规模，即相对较高的租赁比，另一方面，要求租赁住房在类型上更趋多样化。我国2010年的城镇居民住户调查的结果显示，我国城镇居民租赁比大约为20%，明显低于美国和大部分OECD国家，在我国居民收入明显低于发达国家的情况下，“居者有其屋”使许多城镇家庭不堪重负。我国住房租赁提供的住房主要来自居民，许多是城中村和城乡结合部，而自住房更多位于市中心，住房租赁供给类型的相对单一难以满足居民的住房需要。由于缺少专业的住房供给机构，导致租赁供给对租赁价格缺乏应有的敏感性，对市场需求的变化反应滞后。
　　[参考文献]
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