表2表明，2010年美国自住房等效租金产生的增加值与居民消费相差120亿美元。增加值的统计口径包含了农场主的等效租金（Imputed rental of owner-occupied housing），居民消费的统计口径未包含农场主的等效租金（Imputed Rental of Owner-occupied nonfarm housing），我们未找到BEA提供的农场主的等效租金收入，农场主的租金总收入为202亿美元，等效租金在两个账户应该是平衡的。
　　等效租金产生的增加值与个人租金净收入相差9851亿美元。增加值需要扣除中间投入1970亿美元、各种税（包括财产税）1441亿美元、利息支出4351亿美元、当前转移支付51亿美元和资本折旧2053亿美元，然后加上15亿美元的补贴，这样得到的个人租金净收入正好是2300亿美元。
　　SNA体系对居民住房租赁的核算具有完整的理论框架，BEA进行住房租赁核算的数据来自多个普查和调查，包括十年一次的人口和住房普查（Census of Population and Housing），十年一次的住宅金融调查（Residential Finance Survey,RFS），两年一次的美国住房调查（American Housing Survey,AHS）以及最新人口调查（Current Population Survey）。应该说，这样完整的统计和调查体系在我国现阶段还不具备，因此，如何选择我国对居民住房租赁核算的方法，是一个值得研究的问题。
　　
　　二、居民住房租赁消费核算的方法选择
　　
　　居民住房租赁消费核算的主要问题，在于如何核算自有住房的等效租金。按照不同的处理方法，本文归纳为三种核算方法，即虚拟折旧成本法、市场租金法和使用成本法。
　　1. 虚拟折旧成本法
　　在我国现行统计中，采用的就是虚拟折旧成本法，即对自有住房，按照房屋的造价（建筑成本）和一定折旧率得到折旧额，并用折旧额作为自有住房的等效租金。我国GDP的居民消费支出部分包含了虚拟折旧、租房房租以及水电燃料费、取暖费、物业管理费和维修支出等成本。
　　应该说，虚拟折旧成本法低估了自有住房的等效租金水平。首先，虚拟折旧成本只考虑了住房的折旧，城镇和农村分别按2%和3%的折旧率，按揭利息支出和自有资金的机会成本均未考虑。其次，住房价值的确定偏低，城镇按住房的建筑成本核算，农村的住房价值则来自对农户的调查。按住房的建筑成本核算使城市间与城市内的级差地租无法得到充分体现，不能反映城市化地区和非城市化地区，以及不同发展阶段上居民支出结构的差异。
　　根据《中国统计年鉴》提供的数据，本文对2004年至2009年我国城镇居民住房的虚拟折旧进行了计算，虚拟折旧占GDP的比重在2.5%以下①（见表3），城镇居民的居住类支出占GDP的比重为4.5%左右。考虑到我国自有住房占居民住房的80%左右，从虚拟折旧和居住类支出占GDP的比重以及两者的比较结果看，居民自住房部分的支出被低估了。
　　2. 市场房租法
　　市场房租法是按照市场上同类型住房的市场租金来估算自有住房的等效租金，美国BEA就采用这种方法来确定等效租金的水平，其住房类型的确定建立在各种普查调查数据的基础上。BEA的住房租赁核算是一个完整的体系，自住房产生的收入和支出根据类型分别计入了不同收支账户，并实现账户的平衡。
　　现阶段，我国不仅缺乏房屋类型和市场租金的数据，而且整个统计核算体系也存在许多不足，这使得使用市场房租法进行的估算建立在若干假定的基础上。许宪春和李文政（1999）曾提出按市场房租法对我国居民居住支出进行核算，其核心思想是用城镇住房的单位市场租金直接估计单位等效租金，不考虑住房的类型。刘洪玉、郑思齐和许宪春（2003）按照上述方法对我国城镇居民住房支出进行了估算。通过城镇住户人均财产性收入和25%～35%的租赁收入占财产收入比例估计城镇居民人均租赁收入，根据城镇总住户估计出租赁收入的总规模。根据城镇人口租赁私房的比例1.2%和人均居住面积，估计出私房的单位租金。用私房单位租金代替单位市场租金，进而代替单位等效租金。根据房地产行业的增加值率51%，得到居住住宅的增加值。根据估算，1996年至2000年，居民住房的增加值占GDP的比重为7.2%～10.3%。
　　这种估计方法充分利用了可得数据，尊重了市场对住宅的评价，但存在以下问题。首先，我国缺乏租赁人口的统计数据，城镇租住私房人口比重为1.2%，不能反映流动人口规模变化和不断扩大的趋势，我们曾试图用城市常住居民中的非户籍居民代替租赁人口，但估算结果非常不理想；第二，房地产行业51%增加值率不能代替居民住房服务的增加值率，居民租赁住房和自住房不存在如此大的中间投入率；第三，没有剔除住房价格变动对增加值核算的影响，美国BEA和其他OECD国家在核算住房服务时都使用了“资本折旧调整”，如果没有调整，单纯的住房价格和租赁价格上升也能提高GDP，这与GDP核算的初衷相悖。
　　我国住房市场和统计体系的现状不适合采用市场租金法进行住房支出的核算。我国租赁房屋的规模占住房市场总规模的比重低，2010年统计抽样调查的结果显示，我国住房自有率高达80%，不发达的租赁市场形成的市场租金水平难以准确反映住房支出水平。美国和许多OECD国家基本上是根据每栋住宅的特征确定等效租金，而且等效租金与居民所得税相联系，等效租金的确定是各利益相关者博弈的结果。我国现行统计体系难以提供住房类型与租金水平的相关数据。在我国的许多城市，拥有住房就可以获得当地户籍，从而享受当地政府提供的一系列福利，而租赁住房的居民很难享受，这也造成市场租金与等效租金之间的差别。
　　3. 使用成本法
　　使用成本法（User cost of housing）是用当期持有住房的成本减去收益的一种估算方法，成本包括按揭利息、折旧、维护和税费等，当期收益指由于当期通货膨胀引起居民持有住房产生的货币收入增加，而住房现价与原价的差异通过“资本折旧调整”进行了反映。与虚拟折旧成本法相比，使用成本法转向住房当期的市场价格，具体测度了拥有一定时段住房所产生的货币成本和收益。
　　樊纲、姚枝仲（2002）曾提出，虚拟折旧计算的居民财产收入存在低估问题，并利用2000年居民自有住房总价值与按揭利率对自住房财产带来的收入进行估计，低估部分占当年GDP的近2%（当时城市住房中有一半为公房，公房财产收入不属于居民收入）。本文利用的完整的计算公式来自美国国民经济研究局（NBER）的Poterba教授（1992）（见方程2和3），该公式假定在一个没有摩擦的经济中，交易成本足够低，最大限度地消除了不确定性的情况下，居民将实现住房租赁与拥有的均衡。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）