Poole等（2005）通过比较两种方法核算结果，证实了使用成本法与市场房租法估计结果的一致性。如果租金水平高于使用成本，不断有租赁住房的居民开始购买住房，这将导致住房价格上升，使用成本提高，同时租金水平下降，套利活动将持续到市场实现均衡；相反，使用成本如果高于租金，反方向的套利活动将持续到市场的均衡。
　　User cost of housing=P（ia+τ+f-π） （2）
　　R=P（ia+τ+f-π） （3）
　方程2和3中，P是住房的市场售价，ia是银行的按揭贷款利率，τ是财产税率，即拥有住房所缴纳的税费，f是住房的折旧和房屋的维修费用，π是通货膨胀率，R是住房的市场租金水平。
　　现阶段，由于受到我国统计核算制度以及数据的限制，我们认为使用成本法核算能更好地反映出居住支出的水平以其对消费结构的影响。
　　首先，我国具有相对发达的商品房市场，商品房价格比租金更具代表性。1995年，我国城镇住宅投资中来自房地产业的投资占53.48%，到2010年，该比例上升到86.20%。
　　第二，按揭利率、折旧率、税率和通货膨胀率等指标也相对确定，这样可以减少大量估计数据所产生的偏差。我国大部分城镇未开征财产税，即财产税率为零，我们认为建设用地由集体转变为国有时产生的土地出让金和一系列税费可以相应看作财产税，所不同的是这种收取方式一次性进入了价格。
　　第三，不产生增值率的确定问题。虽然，使用成本中包含了维修费用，但是由于我们在实际计算时只考虑了折旧率，所以算得的结果中也未包含维修等中间投入，这样我们不需要讨论增值率的大小。
　　第四，有利于更全面核算拥有住房给居民带来的效用。拥有住房的居民一般比租赁住房居民享有更多的公共服务，在住房所有权和使用权分离的情况下，相当于拥有住房的居民与租赁居民分享了依附于住房的所有效用。租金水平只能反映住房提供的居住效用，而租金不能反映出其他的效用，或者说我国的租金水平低于使用成本①。
　　通过对以上三种核算方法的分析，本文选择使用成本法对全国及京沪惠深的城镇居民居住支出进行重新估算，在此基础上对消费率进行调整和比较。
　　
　　三、居民住房租赁消费核算的样本、
　　数据及结果
　　
　　1. 样本选取
　　本文对全国和北京、上海、广州和深圳的城镇居民住房租赁消费进行计算。全国数据的计算范围从2006年到2010年，构成一个时间序列，方便我们来分析居民住房支出的变化趋势。北京、上海、广州和深圳四个大城市的计算只包括2010年的城镇居民住房支出。
　　2. 数据选择
　　全国数据主要来自2007～2011年《中国统计年鉴》，各城市的数据主要来自各城市2011年的《统计年鉴》，深圳市的部分数据来自深圳市居民住宅租赁调查。
　　（1）全国
　　在计算中发现，我国在2006～2010年经过了多达16次的贷款利率调整，而且这些年的通货膨胀率波动也相对较大，为了熨平经济波动对核算的影响，我们利用移动平均法，对数据进行了调整。
　　商品房的交易价格根据当年商品房的交易额和交易量求得，并进行了移动平均。按揭利率取当年5年以上银行贷款基准利率，如果当年有多个利率，我们取了算术平均值，在此基础上再进行移动平均。银行按揭贷款发放时经常会给居民打折，我们根据调查对各时段的贷款利率分别取了80%、70%和80%的折扣。虽然我国部分城市在进行财产税的试点，但试点数量和实行的规模相对较小，故财产税率取零。
　　我国对企业法定房屋折旧年限最低确定为20年，一般都按30年来计提折旧，美国对居民住房的折旧年限为30～40年，因此，本文按30年来提取折旧，折旧率确定为3.3%。通货膨胀率取当年的居民消费价格指数，并进行了移动平均。城镇住宅总面积根据城镇常住人口规模和城镇居民人均住宅面积求得。
　　进行资本折旧调整的计算必须有每年的住宅竣工量和价格数据，我们选取各年商品房竣工面积和商品房销售的平均价格，基期选择在1991年，这样城镇住宅总面积大于商品房竣工面积的部分放在了1991年。
　　（2）京沪穗深
　　四个大城市的数据取自2010年，稳定性相对较高。北京、上海和广州的住房价格数据通过当年商品房交易额和交易量求得，深圳住宅价格取当年深圳市二手商品房的平均交易价格。我国5年以上贷款基准利率在2010年的大部分时间是5.94%，直到当年的10月23日上调，因此我们选择5.94%作为按揭贷款的利率。北京市的城镇住宅总面积直接来自《北京市统计年鉴》，上海和广州的数据则根据城镇常住居民和城镇居民人均住房面积求得，深圳数据来自深圳市规划国土委的城镇住宅数据。财产税率依旧取零，折旧率取3.3%。
　　四个大城市的商品房竣工面积和销售平均价格的时间序列数据，基期分别为：北京1991年，上海1997年，广州1997年，深圳1998年。各大城市城镇住宅总面积大于商品房竣工面积的部分放在基期。
　　深圳市统计局对居民住宅租赁的调查为我们提供了更详细的数据，为此，在深圳的核算中，对租赁和自住房分别进行核算。2010年，深圳市可供出租住房为2.21亿平方米，自有住房为1.88亿平方米，可供出租住房大多为深圳市原住民的农民房（农民房出租屋500多万套，占总住宅的60%以上），而自住房更多是商品房，因此，我们对深圳市的核算分为两部分。
　　商品房部分根据上文所列数据进行估算。农民房则根据调查得到的租金总额343.10亿元和增加值331.60亿元，反推可供出租房屋的总租金和总增加值。该部分资本折旧调整用全社会住宅单位竣工价值和25%的利润率①得到住房价格，用各年社会竣工住宅竣工量减商品房竣工量得到各年非商品住宅竣工量，基期选在1978年。1978～2010年非商品住房累积之和与调查结果存在差异，考虑到深圳在1978年以前住宅数量很少，我们认为每年非商品住宅竣工量在统计系统内和系统外的比例相同，这样推导出租赁住房的资本折旧调整值。
　　3. 计算结果
　　根据确定的全国城镇居民居住支出数据，我们分别算得了2006～2008、2007～2009和2008～2010年的居民住房使用总成本、住房的资本折旧调整和居民住房支出（见表6）。
　　根据京沪穗深的数据我们也分别计算出了四个大城市的居民住房使用总成本、资本折旧调整和居民住房支出（见表7）。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）