[作者简介] 郭万达（1965—），江西定南人，综合开发研究院（中国·深圳）常务副院长，研究员，研究方向：经济理论；郑鑫（1980—），河北栾城人，中国社会科学院经济研究所，博士后，综合开发研究院（中国·深圳），研究方向：城市化与公共政策；王东升（1981—），河南商丘人，中国社会科学院经济研究所，博士后，综合开发研究院（中国·深圳），研究方向：城市化、中国发展战略；郑宇劼（1973—），福建龙岩人，综合开发研究院（中国·深圳）信息部部长，研究方向：产业经济；张欢欢（1981— ），广东揭西人，综合开发研究院（中国·深圳）助理研究员，研究方向：公共政策。
　　
　　
　　住房是居民消费的最基本部分，只有对居民住房租赁进行准确合理的核算，才能清楚掌握经济活动的规模和结构，为政策的制定提供真实可靠的依据。我国居民住房租赁核算①与联合国国民经济核算体系以及美国等其他OECD国家间有一些区别，本文通过对这些核算方法的比较和分析，选择适合我国的方法，并在此基础上对我国居民住房租赁消费进行估算。
　　
　　一、居民住房租赁消费核算的涵义
　　
　　1. SNA体系中居民住房租赁的核算方法
　　与居民住房相关的经济活动分为住房建设和住房消费两部分，住房建设属于投资。居民住房消费，是指因住房使用和服务的提供所产生的收入和支出。住房给居民提供了安全、放松和休闲的效用，住房租金是对住房服务的支付，住房消费引起居住者效用提高和所有者收入增加。
　　住房租金是对住房服务的评价，由市场租金和等效租金两部分构成，市场租金以市场交易为基础，真实发生在居住者与所有者之间，等效租金一般按相同或相似类型住房的市场租金进行估计，相当于居民购买了属于自己的住房服务。根据联合国国民经济核算体系（SNA）和美国经济分析局（BEA）对GDP核算的界定（见图1），等效租金也计入GDP，如果忽视等效租金部分，那么当居民由租赁转为购买住房时，将引起经济活动核算的减少，这与实际不符。
　　住房租金要经过一定的扣除和调整，才属于当年创造的增加值。住房租金首先要扣除维护和修理支出，维修使用的原料和劳动属于其他部门的产品和服务，如果不扣除将出现重复计算的问题。不同时点上建设的住房成本不同，住房租金要进行资本折旧调整（CCAdj，Capital Consumption Adjustment）。BEA提供的资本折旧调整公式为①：
　　资本折旧调整（CCAdj）=历史成本折旧-现价折旧 （1）
　　历史成本折旧是对资本损耗所进行的补偿，现价折旧则体现了市场对房屋服务的评价，市场对同类住房按现价进行折旧补偿。历史成本折旧与现价折旧的差额完全由住房价格的变化引起，资本折旧调整的目的在于消除住房价格变动对GDP的影响。
　　经过剔除和调整，住房租赁消费可以按生产、收入和支出三种核算方法进入GDP账户，调整后的净租金是住房部门创造的增加值，是住房所有者的收入，也是住房使用者的支出。居民按揭购买的住房意味着居民只拥有部分所有权，租金收入中的按揭贷款利息成为银行获得的租金收入，剩余部分成为居民的租金收入。政府征收的财产税是政府获得的租金收入部分，居民获得的租金收入还需要剔除财产税。从支出角度看，使用者支付的按揭利息、财产税以及部分等效租金是居民对居住服务的实际支出。
　　2. SNA体系中的等效项目
　　在SNA核算体系中，不仅在住房消费核算中考虑了等效租金，在其他经济活动领域核算中，等效项目也占有重要的份额。经济产出包含了“市场”和“非市场”两类，大部分的生产和分配通过市场进行，也有一些产出分布在市场之外。“非市场”产出包括个人和企业自用的产出，如居民自住房租金和对家庭内成员的工资，包括政府和非盈利组织提供的服务，如教育、健康服务和环境保护等，这些服务是免费或低于成本的，也包括金融和保险企业的免费或低于其成本的服务。等效项目（Imputation）核算经济中的“非市场”产出规模，一般情况下，按照相同产品和服务的市场价格进行核算，但是对于缺乏相应价格的产出，则按照产出的成本构成进行核算。
　　等效项目在经济产出中占有非常重要的份额，有关等效项目的核算对于清楚认识经济总产出非常重要。根据BEA的核算数据，2010年GDP中的等效项目占15.7%。从2003年到2010年，等效项目的比重都在15%左右，最高年份达到了16.1%。等效项目中居民自住房形成的等效租金所占比重最高，2010年，等效租金形成的增加值占等效项目的44.7%，2003年至2010年，该比例一直在44.5%以上。非盈利组织提供的服务按照成本进行核算，如教堂提供的服务，非营利组织的等效主要是房屋的等效租金，政府部门的资本折旧也计算在等效项目中，居民自住房、非营利组织房屋以及政府的资本折旧占整个等效项目的60%以上②。
　　依据表1，我们大致将美国GDP核算中的等效（imputations）部分，除住房等效租金外，划分为如下两大类别：
　　第一类，是与雇佣相关的等效（Employment-related imputations）部分所占的份额相对较大，其中包括了雇主提供的食物、衣服、住房和健康生活保险，政府部门向公务员以及军队提供工资收入之外的实物和服务也包含在内。2010年这部分占整个等效项目的比重为26.1%，2003～2010年都在26%以上。
　　第二类，金融机构提供的免费或低费服务产生的等效项目是另一个相对较大的部分，这些服务收入的费用与其价值严重不符。对于存款人来说，其存款利率与政府债券利率之间的差额被看作是获得额外服务的成本；对于贷款人来说，银行收取的贷款利率与政府债券的差额被看作是获得额外服务的成本。从2003年至2010年的数据看，这部分等效的增加值占GDP的份额在11%以上，2010年甚至达到了12.3%。
　　3. SNA体系中等效租金的收支平衡
　　在SNA核算体系中，等效租金是个人消费支出（Personal Consumption Expenditure,PCE）的一部分，也是国民收入和生产账户（National Income and Product Accounts,NIPAs）中GDP的一部分，两个账户在核算等效租金后仍保持平衡。自有住房产生的等效租金用于支付住房的维修费用、财产税、按揭利息和折旧，剩余的部分是NIPAs账户中的个人租金收入。个人租金收入是居民从住房获得的净收入，就像是租赁企业的利润一样。个人租金收入中还包含了个人的市场租金净收入、专利收入、版权收入和自然资源所有权收入，但是不包含属于公司、合伙企业和个体企业的租金收入。我们利用2010年BEA提供数据，对美国自住房所产生的增加值、居民消费和个人租金净收入数据进行了比较，等效租金引起的收入和支出项能够一一对应，等效租金在各账户间能够实现平衡。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）