第二是我国经济未来30年对外依存度还会不会有那么高。30年的改革发展使中国经济从封闭的自给自足到对外依存度达70%以上，这是十分巨大的成就，也形成了十分巨大的风险。中国以特殊的生产方式和低成本的劳动力给世界经济做贡献，未来30年这种生产方式可能是不可持续的。所以需要不断地扩大内需，提高内需比重，把经济的对外依存度逐步地降低。那么，在我国东部沿海经济相对发达地区，以外需为主的出口生产力要么转型，要么转移，要么淘汰。不管怎样，其生产要素中对房产需求和价格影响最大的劳动力的流动都会发生新变化，现在的大中型城市的人口规模不会继续高速增长，因此对这些城市未来30年房地产的需求量一定不可估计过高。
　　第三是人口的周期。我国目前60岁以上的老人有1.85亿，根据国家统计局的数据，2011年城镇人口的比重达到51.27%。30年以后，以平均寿命计算，加上上个世纪五六十年代高峰时期出生的人口，将有4个亿以上的人口死亡。上世纪七八十年代出生的2亿多人口到时也开始进入老龄化。前30年，在城里购买商品房居住或投资的主要是这两代人群体，30年后城市将可能空出一亿套以上的商品住房。而随着人口出生率的下降，中国人口进入负增长时期，多数城市不但不会有新增加的住房需求，原有的住房需求可能还会大幅度地下降。虽然会有一些更新房产的需求，但总体上那时的房地产业需求将下降，商品房出现大量过剩。如果我们现在不控制，将会出现社会资源的巨大浪费。
六、大力发展房地产金融业
　　
　　中国房地产制度改革要有大思路。要抓住机遇，在制度创新的基础上，大力发展新型的房地产金融业。传统的金融业是以经营货币为主，在货币金融业中，房地产只是作为借贷融资和抵押的工具，并没有充分发挥出房地产作为资本的可集中与可经营的金融属性和效用。
　　与货币金融业相比，房地产金融业主要具有三个新的功能和作用：第一是投资与调控房地产价格的功能与作用，创造社会财富保值增值的新产品，增加和改善财富结构，吸收社会多余的资金，并抑制和调控商品房价格，主要的办法是发行期房券。二是把房地产作为金融资产来经营和管理的功能与作用。现在的房地产只是银行抵押借贷融资的工具，并没有把它当作金融性资产来运作和经营。发展房地产金融，可以盘活民间的房地产资源，类似于房地产银行。民众可以把自用的或闲置的房产按评估价值存入房地产银行，收取类似银行利息的稳定收益，房地产银行则经营这些房产，可用于出租，也可以集中用于投融资，获取更高的经济效益，还可以帮助民间以房养老。这个功能发挥好了，还可以把房地产租赁市场经营和管理起来，抑制和调控市场房租的价格，不要让房产租赁价格冲击货币金融市场。三是房地产银行以企业和政府信用以及房产质押，为那些有稳定工作，但收入较低，暂时买不起住房又非常希望买一套自有住房的劳动者提供贷款买房的资金担保，让每一个低收入的劳动者通过劳动的积累都能买得起属于自己的住房。
　　
　　七、推动城市功能转变，调整城乡住房结构
　　
　　要加大改革力度，推动城市功能转变，着力调整城乡住房供求的结构。我国目前在经济发展中，城乡住房结构失衡的矛盾十分明显，由于城市化发展和农村人口向城市迁移，使得城里的房产供不应求，乡村的房产开始过剩。调整城乡住房结构对改革和发展我国的住房制度是大有作为的。现代社会城市的发展有两个明显的特点和趋势：一个是城乡之间的差别在逐步缩小，乡镇开始城市化，不断成为与城市一样方便和适宜民众居住的家园；另一个是城市的功能和作用不断发生变化，现代城市由于科技发展，信息集中，资源可集约利用和规模效应等原因，经济活动的总量和作用越来越强大，居住的条件和环境则不断恶化，单纯居住的功效在不断弱化，城市适宜居住的功能已开始向郊区和中小城镇甚至乡村转移。中国在现代化发展过程中，城市功能的发展变化趋势是不可避免的。
　　我国城市在功能发展变化中，还有一个独特的现象和趋势：城市居民的生产能力和创造财富的能力在不断地下降。城市的活力与居住在城市中的人口的活力密切相关。一个年轻和具有活力与竞争力的城市，居民中的大多数人应该都是生产者或者财富的创造者。但是我国30多年来独特的经济发展模式是城市的生产者和劳动者大多数都是外来劳务工，城里人多数则是从事经营管理、高端服务和辅助性的白领工作。这种分工是我国长期的城乡二元结构所形成的，在经济高速增长阶段，这种分工也是必要的和必须的。这种分工反映在住房结构上，城里人几乎占有了全部城市的商品住房，农民工劳务工和外来人口则要么居住单位的集体宿舍，要么租住一部分商品房。由于独特的人口结构和户籍管理制度，30多年来具有城市户籍的一代或者两代群体，因为年龄已开始逐步退出生产过程和财富创造过程，进入退休和养老的年龄阶段。在城市中居住商品房的非生产人员比重开始上升，可能今后会越来越多，这种趋势下，城市的活力必然会下降，创造财富的能力也会受到削弱和影响。
　　在制定我国今后住房发展模式上，应加大城乡住房结构调整的力度。政府可在市郊和一部分交通环境比较好的乡镇乡村，投资修建一些公共服务设施，方便居住和养老。同时引导和利用民间资金，把这些乡镇空置失修但还可居住的房屋修复起来，变成休闲居住和养老服务的基地，用政策和经济的手段引导城里高收入群体和退休的老人们，逐步移居到这里来居住和养老，把城里的房子腾出来让给年轻一代的劳动者和生产者们居住，推动城市功能的升级和转变。这样，我们就可以解决一部分城乡居民的住房问题，充分利用城乡房产资源，增加经济效益和社会效益，增强城市创造财富的活力。
　　
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　　On a Thirty Year Observation Period for Housing Reform Effects (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）