[作者简介] 施佑生（1954-），安徽舒城人，深圳巴士集团股份有限公司监事会主席，研究方向：社会主义经济理论。
　　
　　
　　一、房地产市场的问题30年前就产生了
　　
　　近几年出现的高房价控制不住，原因可能在30年前就产生了，只是我们当时认识不清或认识不足，认识到了或估计不足，在发展政策上有失误，说明我们的市场经济制度还有缺陷，需要进一步改革和完善。
　　30年前有哪些原因造成了今天高房价的被动局面？首先是我们的人口制度。社会主义革命成功以后，我国进入了一个较为长久的和平发展时代，50年代和60年代人口急剧增长，20年里增长了2亿多人，需求增加呈现刚性。其次就是30年积累形成的我国特有的生产要素组合方式：农民工制度。这个制度的特点，一是大量的农民进城务工，但不迁移户口，户籍仍在农村；二是不解决农民工的住房，也不解决农民工家属子女的随迁和入学等生活必需条件；三是由于农村人口众多，劳动力市场竞争激烈，农民工的工资水平普遍较低，且增长缓慢。我们原以为依靠工厂的配套宿舍就可以满足农民工们的住房需求，没有料到一部分先富裕起来的白领农民工们也会产生主权住房需要。特别是那些走出乡村，经过两代甚至三代人的努力，有了一定积蓄，已经适应城市生活方式，不愿意也不会再回到农村去生活的人群出现并不断增多以后，自然爆发出巨大的租房和购买住房的需求，成为推动房价上涨大军中的一部分。
　　与此同时，上世纪50年代和60年代出生的那些城里人经过改革开放陆续成为中产阶层，改善住房的需求开始出现。到了今天，这两个年代人的子女又进入结婚生子的年龄段，产生了新的住房需求。特别是这两代人富裕以后的资产需要保值和增值，开始为今后的养老做准备，产生出新的投资性需求。购买商品房就成为唯一的可能也是最好的选择。对房产实际的需求与虚拟的需求交织在一起，自然就形成对房地产市场的巨大冲击力，成为房价暴涨的原因。
　　
　　二、限购令措施不可持续
　　
　　 房地产市场出现的问题是制度缺陷造成的，不是供给不足造成的，用调节供给的办法不能解决制度上的缺陷。从房产使用价值供需总量上看，总体应该是平衡的，问题出在结构上：一方面是城乡房产供需结构的失衡；另一方面是社会财富结构的失衡。可是现行的办法：一个是行政的对商品房产的限购令，一个是增加保障性住房的建设和供给，两个办法都局限在控制供求总量上，显然不能从根本上解决问题。说限购令不可持续，第一是因为房地产商品具有资本的保值和增值的属性和商品的使用价值属性，限购只能暂时抑制买房的需求，实质性的住房需求和投资需求并没有得到抑制。从我国房地产市场的周期看，一般三至五年就会有一批居民的收入积蓄达到有能力支付首期购买商品房的水平，加入购房大军，如果到那时房价还不下降，不断积累的新增购买力可能会冲破限购令的约束，开始抢购房产，可能展开新一轮房产涨价的新高潮。这种由收入积累形成的购房需求如果得不到疏缓，限购令会越来越被动。
　　第二是限购令不仅没有使房价回归理性价值，反而把房屋租赁市场的价格推高了，不仅巩固和强化了社会资本投资房地产的需求量，还加剧社会财富分配的两极分化。租房者多为工薪阶层，房租上涨加重了生活成本，降低了可支配收入。尽管我们不断提高社会最低工资水平，可是工资远没有房租的增长速度快。不管是企业还是政府，如果对低收入者或廉租房住户给与住房津贴，补贴实际上会流入房屋出租方的口袋，会使社会食利者阶层增多，富者愈富，穷者愈穷，扩大贫富悬殊和两极分化，加剧社会的矛盾和对立。房租价格的上升反过来也会巩固过高的房价，让调控政策失灵。
　　第三，限购令是行政手段，不是市场经济下的制度安排，违反了经济规律，具有明显的时效性，只能是临时措施，不能长期坚持。限购令还会使房地产商两极分化，那些实力较小，得不到银行资金支持的房地产商可能会随着限购令的推延而逐步退出市场，但那些大的地产商，一方面自己的实力雄厚，另一方面又得到大量银行资金的支持，成为限购市场下的胜利者。限购令本身的目的不是要打击所有的地产商，毕竟房地产业已经是国民经济中的支柱产业。因此，限购令能维持多久令人存疑。
　　
　　三、保障房认识存在误区
　　
　　建设保障性住房，增加保障性住房的供给，可以满足一部分社会群体对房产使用价值的需求，对抑制商品房价格可能会间接起到一定的作用，但不能起根本作用。因为保障性住房的性质决定了其市场交易与流通都会受到限制，难以具备投资的功能。
　　增加保障性住房，一是资金难以筹集。有人主张保障房“是地方政府长期持有的，可提供财政收入的资产，甚至可以取代目前地方政府出让土地获得收入的财政基础。”地方政府如果融资修建保障房，资金的成本肯定高过租金的收入，不但不能成为财政基础可能还会带来亏损。即使不亏损，由政府主导修建和经营管理保障房，资源配置的效率和效益也是最低的，政府依靠投资经营补充财政与经济体制改革的方向也是相悖的。二是土地不能保障。不仅修建保障房要占用大量的土地，配套的道路交通，公用和生活设施都需要占用大量的土地，大中型城市已经非常拥挤，没有可扩展的空间潜力。三是定价和分配对象都缺乏依据，管理的成本更高。更为关键的是大量增加的保障性住房可能会造成社会资源的重大浪费。因为房地产具有级差地租的性质，保障性住房多数建在城市周边地区，住房的面积、质量和居住条件都不会很好，特别是不具有资本投资保值增值的功能。房产生产的周期短，使用的周期却很长，所以建设的规模需要有准确的判断和一定的预见性和超前性。
　　在保障房建设中我们还存在着认识上的误区。把保障房定义为是政府为社会中低收入者提供的公共产品，定位为政府的社会责任，这个认识显然有计划经济的痕迹。保障房包括经济适用房和廉租房，不管是哪一种，在市场经济中都不应该是政府为社会提供的公共产品。因为公共产品应该是为全体社会成员，至少是为大多数社会成员提供的产品，只为一部分社会成员提供的产品不能称为公共产品。建设保障房需要政府提供非市场化的资金补贴，无论是直接的财政补贴，还是间接的对公共资源的利用，都是社会财富的再分配，是一部分社会成员对另一部分社会成员通过政府的税收和财政实施转移和资助。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）