报告居间的任意解除，是在委托人获得信息之前，在获得信息之后就没有必要解除了。媒介居间的任意解除，是在两方委托人成立合同之前。如果两方委托人之间成立的合同是附生效条件（停止条件）的合同，在条件成就之前，居间人不得请求报酬，（7）但在合同成立之时，委托人的任意解除权终止。
三、独家委托及“跳单”
（一）独家委托条款的效力
委托人具有机会主义倾向，［2］563总是要在居间人之间进行选择，或者就同一事项委托两个以上的居间人。可能是非独家委托（非独家居间），也可能是独家委托（独家居间）。独家委托也称为“专任委托契约，”即委托人就该同样之事务负有在一定期间内不得再委托其他居间人之义务。［2］562近年来，房屋买受人与居间人在居间合同中的“独家委托条款”效力的认定，与恶意“跳单”行为的认定是房产买卖纠纷司法实践中的热点之一。［7］其实，没有“独家委托条款”也可以构成“跳单”。陶德华与中原公司的居间合同中关于“禁止‘跳单’格式条款”也是一种独家委托条款。
对独家委托条款的效力主要有三种意见：第一种意见认为，此类条款系当事人真实意思表示，具有约束力。第二种意见认为，中介提供的格式条款，排除了委托人的主要权利，加重了委托人的责任，即违反了《合同法》第４０条的规定，应属无效。第三种意见认为，中介使用的“独家委托条款”等诸如此类格式条款，具有一定合理性，虽不宜一概认定无效，但作为从事居间活动具有专业优势和处于强势地位的专门机构，对其提供的单方制作未与对方协商的格式化条款，应根据合同法第３９条的规定审查是否尽到合理提示和说明义务；如果未尽该义务，且明显违反公平原则的，应认定为无效条款。［7］
对“独家委托”（专任委托）的各种表述进行概括，可分为两类，下面分别说明其效力。
其一，“只能委托我一家，不得委托其他居间人。”学者指出：有意者可以同时委托任意多个居间人，而不构成违反合同或诚信。但是因为委托人最终只能与其中一人签订合同，而此人可由其他居间人所媒介，故此每一个居间人都面临着徒劳无获的风险。出于这个考虑，居间人总是试图取得排除其他居间人的单独委托。但即便如此，还存在委托人不通过居间人的媒介而订立合同的可能性。当然，这一条也可以排除在外。［3］ 356-357专任委托契约限制了委托人在约定期限内之任意撤回权或终止权。［2］ 562-563笔者认为，由于委托人享有法定的任意解除权，“不得委托其他居间人”的约定是没有拘束力的，委托人仍可委托其他居间人来完成事务，只是产生赔偿责任与否需要个案认定。
其二，“由我独家完成媒介居间任务，如违约应当承担某某责任。”这种约定是有效的。中原公司与陶德华成立的居间合同中的“独家委托条款”就属这一类，生效判决认定其有效，无疑是正确的。
“独家委托条款”确定的违约责任以格式条款的形式表现时，条款制作人应当尽提示义务。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》的规定，这种条款既有为可撤销的情况，也可能违反《合同法》第４０条而无效。（8）
（二）违反独家委托条款是否应认为“条件成就”
台湾地区有学者认为，“居间契约特别之处在于，委托人之给付义务乃附停止条件”，［2］562即认为委托人向居间人支付报酬（佣金）的义务，是以委托人与第三人成立合同为停止条件（生效条件）的。对本案，学者指出，中原公司与陶德华成立的居间合同第2条所约定的违约行为是指委托人以恶意逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。根据《合同法》第45条第2款规定:“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。陶德华的行为不构成上述违约行为。［8］需要讨论的是，如果构成可归责的“跳单”，是否可适用我国《合同法》第４５条第２款的规定？
笔者认为，居间合同不是附停止条件（生效条件）的合同，委托人给付的义务，也不是附停止条件（生效条件）的义务。
传统民法所说的法律行为附条件，是附意定条件。我国《合同法》第４５条第１款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”该款规定的显然是意定条件。可归责的“跳单”并不属于第４５条所说的情况。具体地说，当可归责的“跳单”行为出现后，不属于意定条件的拟制成就，只是构成赔偿责任。
附条件的法律行为，须当事人意思表示确定，即所附条件应当是意定条件。如果居间人促成了两个委托人成立合同，则属于完成给付的行为。按照《合同法》第４２６条的规定，媒介居间人促成合同成立的，委托人才支付报酬。“促成合同成立”若被当事人特意加以约定，则是法定条件。法定条件是假装条件的一种。假装条件亦称不真正条件或表见条件，其徒有条件之外观，而不具有条件之实质。法定条件，即法律所规定之法律行为效力发生或消灭之要件。此之要件既为法所规定，则无关当事人意思如何，若仍以之为条件而附加之，则等于画蛇添足，故法定条件，非真正条件。［9］若“促成合同成立”未被居间合同的当事人所约定，那它连假装条件都不是。因此，委托人“恶意跳单”，不能视为条件成就（即不能拟制条件成就）而支付报酬，即不能适用《合同法》第４５条第２款。可归责的“跳单”产生的不是支付报酬的义务，只是产生赔偿责任。（三）关于“跳单”的归责问题
“跳单”分为不可归责的“跳单”和可归责的“跳单”。
在本案中，买受人陶德华已经先得到房屋出售信息。本案有一个很关键的情节，居间人所拥有的并不是独家信息。只要不是独家信息，即可以认定为是不可归责的“跳单”。不可归责的“跳单”，虽然不承担支付报酬的义务，不承担赔偿责任，但是并不免除支付费用的责任。
本案陶德华另找他人居间，没有利用中原公司的独家信息，属于不可归责的“跳单”。“跳单”后，出现新的居间人，如本案的某房地产顾问公司。“居间人有请求报酬之权利。然如数居间人由同一委托人受有委托时，在报告居间，谁先报告相对人因而与之成立契约者，有受报酬支付之权。在媒介居间，如其契约之成立惟可归功于一居间人之活动者，则其他居间人自无请求权。” ［1］476本案中原公司无权请求赔偿，也无权请求报酬，因为居间成功，功在于某房地产顾问公司，而不在于中原公司。(责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）