基金项目：2014年重庆市级大学生创新创业训练计划“房地产信托‘刚性兑付’存在的问题及对策研究”创新训练计划项目组；编号：201410652028，课题组成员：孙印南、范颖、韩汪洋、唐侨，指导老师：张耕。
　　作者简介：孙印南，西南政法大学法学院2012级法学专业在校本科生；张耕，法学博士，西南政法大学民商法学院教授，研究方向：知识产权法学；范颖，西南政法大学法学院2012级法学专业在校本科生。
　　中图分类号：D922.28 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）05-101-04
　　2014年，中国房地产市场首次出现非外力和政策因素下的市场下行。进入2015年，随着地方政府陆续松绑限购政策、央行放松房贷政策以及降息等，市场出现稳定迹象。投资增速持续回落，房屋价格稳中有降，库存增加，房屋销售面积等多项指标出现负增长仍然是目前房地产市场的主要特征。
　　在银根紧缩的宏观政策调控背景下，房地产开发商从银行融资的条件越来越苛刻。 相较于较大规模的房地产公司更为容易的融资，中小型房地产公司在银行的融资更为艰难。因此，房地产信托成为房地产开发商融资的新途径，由此不仅给房地产信托带来了呈几何方式的增长，同时其背后所隐藏的风险也慢慢显露出来，尤其值得关注的是“刚性兑付”的问题。
　　研究房地产信托“刚性兑付”存在的问题的意义就在于： 

 
　　第一，有助于逐步打破房地产信托“刚性兑付”。制定《信托业法》，使信托行业的资金来源更加符合经济规律和法律法规的要求，规范信托行业特别是房地产信托业的发展，使信托行业能够有机地发展。
　　第二，有助于规范房地产行业的融资渠道，稳定房地产开发和建设，从而有利于维护国家对房地产行业调控的有效性，促进国民经济平稳较快发展。
　　第三，有助于提高投资者的风险意识，使投资者对房地产信托领域的风险有更为全面、系统、准确的认识，进一步减少其不必要的损失。
　　第四，有助于增强信托业和投资者之间的信任，减少道德风险，有利于推动诚实守信的社会风尚的形成。
　　第五，在一定程度上弥补了学术研究领域的空白，为房地产信托和“刚性兑付”问题的研究提供新思路、新观点和新方法。
　　本文从信托“刚性兑付”的定义出发，探讨房地产信托“刚性兑付”给金融领域、房地产市场等方面带来的影响，并分析其产生的原因，提出相关的对策建议。
　　一、房地产信托“刚性兑付”的影响
　　有学者曾指出，所谓“刚性兑付”，是指信托产品按照投资者和信托公司的合同约定的期限到期之后，无论信托产品中的项目是否成功，信托公司都必须按照约定的高收益率向投资者支付本金及投资收益。
　　目前这种“高收益零风险”的营销模式倍受投资者的青睐，为信托公司吸引了大量的资金。对房地产市场来说，在很大程度上房地产信托解决了房地产公司融资难的问题，极大的促进了房地产信托的发展。这也愈发巩固“刚性兑付”作为行业内“潜规则”的地位。然而其引发的恶果是不容忽视的：

       （二）我国房地产信托主要经营模式及缺陷
　　目前，我国房地产信托采取的主要经营模式是贷款型信托、财产受益型信托和股权型信托。
　　1.贷款型信托
　　贷款型信托也称为债权型信托，信托投资公司设立资金集合信托募集市场中不特定（委托人）投资者的资金，通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商则需要定期支付贷款利息并于信托计划期限届满时将本金偿还给信托投资公司；信托投资公司按照资金集合信托合同的约定，定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
　　该模式是“刚性兑付”集中存在的房地产信托类型。信托公司为了募集大量资金，在签订信托合同时，对市场中不特定的投资人（委托人）承诺按照投资人所投资金的一定比例在项目到期后一并支付受益额与本金。这样“零风险高收益”的投资方式确实能吸引大量集散资金，给房地产融资市场注入活力，但是“刚性兑付”这个承诺也给信托行业埋下了隐患。
　　采用房地产信托的融资主体主要中小型房地产公司。它们的经营不完全成熟，项目的运作风险较高，由此信托公司对贷款金额的回收也存在较高风险。而这样一笔巨额资金在不能回收之后，信托公司则面临不能完成对投资人到期兑付承诺的情况。所以信托公司要么挪用自己公司的财产储备金先行兑付投资人的本金及受益，要么设立新的信托项目吸收投资填补大量资金漏洞，之后再向房地产公司追偿债务。采用上述两种方法都会违背《信托法》第十六条“信托财产与属于受托人所有的财产（以下简称固有财产）相区别”以及第二十八条“委托人不得将其固有财产与信托财产进行交易或者将不同委托人的信托财产进行相互交易”的规定。
　　2.财产受益型信托
　　财产受益型信托利用了信托财产所有权与受益权相分离的特点。作为劣后受益权人的房地产开发商，将其持有的房地产项目信托给信托公司，将由此形成的优先受益权委托给信托投资公司代为转让。信托公司则发行信托计划募集大量投资资金，购买其优先受益权。 在信托计划到期后，信托公司则会不择一切手段偿付优先受益人和一般受益人的本息，而对于作为劣后受益人的房地产公司则可能不偿还本金，甚至还会处置该房地产项目以此来兑付优先受益人和一般受益人的本息，将风险转嫁给房地产公司。
　　这一类型的运作模式要求信托公司对委托给自己的房地产项目的运营和管理有着较高的资质要求，在管理房地产项目的过程当中，不仅需要具有卓越非凡的投资眼光，更需要履行更高要求的审慎管理义务。若信托公司并未尽到应尽的注意义务，或者是在运营房地产项目的时候出现重大决策失误，则很可能引起房地产项目的开发达不到预期效果，先前投入的资金无法在约定期限内回笼。当信托项目到期后，投资者的优先受益权未能得到足额清偿，信托公司则有权处置该房地产项目，用来补足优先受益权的利益，从而完成事先与优先受益权人订立的财产受益承诺，进而达到“刚性兑付”的效果。 而此时开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿甚至受益额为零，更有信托公司直接对外宣称该房地产项目已经成为自己的固有财产。而作为劣后受益权人的房地产公司，很难收集到足够的证据来证明信托公司未尽其义务管理该项目，权利难以得到保障。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(代写代发论文_广州毕业论文代笔_广州职称论文代发_广州论文网）