1 前言
　　为了对我国的房地产行业进行有效的调控，国务院办公厅于2011年1月26日发布了“国八条”。北京于2月16日正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，明确规定了限购政策，随后在4月30日发布的“京十二条”中，更加严格的限定了在京购房的条件。限购政策在一定程度上打压部分地区的炒房热，挤出了部分房地产市场泡沫。但是限购政策同时也严重压制了潜在的刚性需求。北漂大学生都是潜在的购房者，他们对住房的需求不会消失，但是在限购背景下，这些潜在的需求都被压制而积累起来。
　　2 北漂大学生的购房需求调查
　　作为在校的大学生，毕业之后直接面临的问题就是工作与买房。相对于其他城市，北京作为国家的首都、一个高速发达，繁华多彩的城市，其对于在校大学生的吸引力自然是不言而喻的，北漂大学生中的大部分选择在京求学就是出于今后想生活在北京的意图，由于这个原因，北漂大学生的购房需求表现的更为强烈。为了更好的了解北漂大学生的购房想法，特制作了一份调查问卷发于北京的同学，问卷结果显示，被调查的北漂大学生中，除个别外，都有留京意愿，希望在北京买房的比例超过了80%。其中超过半数的同学希望在毕业后5年之内购房。大部分同学表示，选择来北京上学的计划就是：完成学业后在北京找一份工作，之后借助父母与家人的资金支持，在北京购房定居。事实上，北漂大学生在未来的购房需求是一种潜在的刚性需求。
　　3 北京住房限购政策对于北漂大学生的购房需求影响
　　对于北漂大学生本就难以实现的购房需求，限购政策的出台从三个方面加重了满足这种购房需求的难度。
　　3.1 购房资格限制。
　　北京市出台的限购政策中明确指明：“无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”这一政策磨灭了北漂大学生工作落实后买房的想法。
　　一方面，应届大学生的就业难、工作不稳定等因素使得他们取得在北京买房资格的时间要更长，政策中的五年对于北漂大学生来说就意味着七年，八年甚至更久。另一方面，这项政策使得依靠其父母的力量在北京为其购房的想法变得不可实现。北漂大学生的父母在限购政策下也被定义为“外地人”，同样不具备在京购房的资格。
　　3.2 购房套数的限制。
　　限购政策中指出“自发布之日起，对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，限购一套住房”。这项规定对于北漂大学生想要依靠其在北京的亲戚帮助自己购房的想法难以实现。在北京有户籍的居民在限购政策发布后，只能再购买一套住房。由于购买套数的限定，北漂大学生在京的亲戚如果自己的子女还未有住房的话，那么他们大多数会优先考虑自己的子女，将这仅仅能再购买一套住房的机会留给自己的孩子。这样一来，北漂大学生通过亲戚购房也成为了泡影。
　　3.3 贷款从严的限制。
　　 “京十二条”提出，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房，以此严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求。如果北漂大学生在北京的亲戚能为其购买一套住房，那么此政策同样会影响购房的实施，因为当北漂大学生的亲戚为其购买住房时，这套将要购买的住房将会被认定为二套房，购买二套房的首付比例不低于40%，北京的一些银行已经将二套及以上房首付比例提高到60%。在贷款方面，贷款利率严格按照风险定价。如此，北漂大学生的家人在为其购房时将会有巨大的资金压力，如果无法提供有力的资金支持，那么这一实现北漂大学生在京购房的间接方法也将被遏制。
　　4 受限购政策影响下的北漂大学生购房需求对北京未来房价的影响
　　虽然限购政策如此之严，但北漂大学生的留京想法仍然没有改变。被调查的北漂大学生中，了解限购政策后依然坚定的想要留在北京的人数较之从前并发生改变。然而，大部分大学生现在的想法是毕业之后不急于购房，而是租房定居一段较长的时间，然后视政策的转变，房价能够接受时，再找机会买房。他们的购房计划转变为了八至十年内购房。
　　由此可以看出，限购政策的出台无法改变北漂大学生留京的意愿，只要留京的想法不变，那么就无法消除北漂大学生的购房需求，而是将这类购房需求累积留置到未来更长的时间。
　　北京的限购政策在现阶段确实收到了立竿见影的效果，但是限购政策究竟能持续多长时间？部分表示毕业之后不购房先租房的同学很大程度上就是在等待限购政策转变的时机。一旦限购政策转变或者取消，那么他们的购房需求将瞬间被激发，租房将立刻转变为买房。北漂大学生不是一个小群体，而且普遍怀有热情与抱负，非常渴望能在北京扎根做出一番事业。如果政策转变，放宽购房条件，他们必然会抓住时机抢购住房，实现在北京扎根定居的梦想。无疑这将会刺激政策转变后的北京房价，推动房价的上涨。
　　此外，那些依靠其父母为其在京购置住房，在资金方面给予最大的支持的北漂大学生父母也在等待这个时机。这部分同学家庭条件较好，在资金方面不存在大的问题。在限购政策之下，他们的问题只是没资格在京购房。所以，一旦限购政策转变，他们获得在京购房的资格，他们必将立刻在北京为其在京求学的子女购置一套住房。这部分的购房需求也将抬高北京的房价。
　　还有一部分北漂大学生需要依靠自己的努力在北京买房。他们的目的性很强，即不管政策怎么制定，一定要在北京买房。在他们看来，北京的房价高的遥不可及，即使如今限购政策取得了一定的效果，对于这些北漂大学生来说，仍旧是太高，短时间内无法完成买房愿望。所以，无论政策怎么样，他们都需先奋斗，再买房。限购政策只是刺激他们加快奋斗的脚步，同时给他们留出更多的奋斗的时间。限购政策对于他们来说，并没有产生实际的影响。房价是影响他们购房的主要原因，如果房价处在一个较合理的范围内，他们则会考虑购房。而从限购政策的执行效果来看，房价得到了一定程度的控制，北京的房价较之从前也有了下调，房价的下降将会刺激这部分北漂大学生的购房需求。如果限购政策的实行给他们提供了一个较能接受的房价，待他们有购房资格时，必将满足他们的购房需求，他们集中爆发的购房需求也会在一定程度上推动房价的上涨。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）