2.2区域因素
　　估价对象位于余杭区五常街道。五常街道距杭州市中心仅13公里。有着 “城西开发建设前沿”之称，是杭州的西大门。五常东拥西溪湿地国家公园，南望小和山高教园区，西临和睦水乡，北靠三墩和浙大紫金港校区，整体地形呈现南高北低之势，三面与主城区接壤，区位优势显著。境内鱼塘星罗棋布、河道交错、柿树林立，整体生态环境优异，是杭州西溪湿地的重要组成部分。2007年年底为加快推进五常城市化步伐、实现与杭州主城无缝衔接，从而推动余杭组团的整体发展撤委建街，经区十三届人大常委会第六次会议审议通过，成立五常街道。由闲林镇的沿山河、横板桥、顾家桥、荆丰、荆山、文一6个社区，以及友谊、五常2个建制村，以及仓前镇所辖建制村永福村，合并组成五常街道，区域面积达22.71平方公里。
　　估价对象的具体位置为余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，处于东至杭州绕城公路，南至天目山路，西至丰岭路，北至常睦路的区域内。该区域为五常街道的中心区域，土地利用现状以商业街、工厂企业、农居点为主。为配合西溪湿地的开发，区域规划进行了调整， 并推进区域内工厂企业逐步实施“退二进三”，转型实现第三产业全面升级，进而打造五常街道核心区商业中心。因政府的引导、规划的逐步实施，不断促进区域内公共设施和商服设施的完善，目前齐全度较好。区域基础设施已达“市政五通”，档次较好。荆常大道南段为区域内主要商业街，道路两侧分布较多各类商铺，人流量、车流量较大，繁华度较高。区域主干道有五常大道、荆常大道、天目山路、杭州绕城高速等，对外交通便捷。区域内有K356、K506、K367、K346四路公交经过，可通往余杭、闲林、中泰乡及杭州市区，但路线比较单一，公交便利度一般。区域紧邻西溪湿地公园，空气质量较好，噪音较小。区域规划为核心商业中心，未来发展潜力较大。
　　2.3个别因素
　　估价对象位于余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，土地规划用途为商业办公用地，设定出让用途为商业用地（商业办公），土地出让面积为3826平方米。估价对象的四至为：东至五常街道友谊社区土地，南至五常教工宿舍，西至五常教工宿舍进出道路，北至五常大道及绿化带。估价对象位于杭州市七级地范围内。
　　根据杭州市规划局余杭规划分局《五常街道友谊社区五常大道以南商业地块规划技术指标图及区位示意图的说明》，估价对象的主要规划设计条件为：规划用地性质为商业办公用地（C2）， 用地面积3826平方米，容积率1.4—1.5， 建筑密度≤45%，建筑限高18米，绿地率≥20%。
　　估价对象临区域主干道五常大道，可连接天目山路、荆常大道。估价对象距离公交站台约40米，有K356路公交经过。
　　截止2011年10月，估价对象的内部利用现状为未平整待开发，根据杭州市国土资源局余杭分局提供的资料及估价人员的了解，估价对象拟以净地形式挂牌出让，故本次评估设定为“已平整待开发”；估价对象为规则多边形；面积适宜度较好，有利于商业办公用地合理布局；地势较平坦，地质条件一般；地块外围基础配套设施达通水、通电、通路、通讯、排污等五通配套。
　　总之，在对国有土地使用权进行评估的过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行，充分考虑各项影响因素，确定修正系数，做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果准确。
　　参考文献：
　　[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京 中国建筑工业出版社，2005
　　作者简介：
　　黄鸣强（1967—），男，辽宁人，浙江育英职业技术学院教师，高级工程师，注册资产评估师，注册房地产评估师，注册土地估价师，主要研究方向资产评估理论、实践与教学。
　　夏淑珍（1954—），女，辽宁人，浙江长征职业技术学院教师，主要研究方向会计理论与教学。

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