1.估价对象描述
　　1.1土地位置状况
　　估价对象位于杭州市余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，土地规划用途为商业办公用地（C2），设定出让用途为商业用地（商业办公），土地出让面积为3826M2。估价对象的四至为：东至五常街道友谊社区土地，南至五常教工宿舍，西至五常教工宿舍进出道路，北至五常大道及绿化带。
　　估价对象位于杭州市七级地范围内。
　　1.2土地权利状况
　　根据委托方提供资料，估价对象的土地所有权归国家所有，为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，土地规划用途为商业办公用地（C2），设定出让用途为商业用地（商业办公），出让年限为法定最高出让年限40年。
　　根据评估目的，设定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。
　　1.3土地利用状况
　　估价对象位于余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，目前地块内部利用现状为南端建成1幢1层简易用房，其他土地未平整待开发。
　　根据杭州市国土资源局余杭分局提供的资料及估价人员的了解，估价对象拟拆迁后以净地形式挂牌出让。根据杭州市规划局余杭规划分局《五常街道友谊社区五常大道以南商业地块规划技术指标图及区位示意图的说明》，估价对象的具体规划设计条件和要求为：（1）规划用地性质为商业办公用地（C2）；（2）用地面积3826平方米；（3）容积率1.4—1.5；（4）建筑密度≤45%；（5）建筑限高18米（黄海标高）；（6）绿地率≥20%；（7）用地面积及用地红线以实测为准，图示所有尺寸单位为米；（8）按规范配置停车位；（9）建筑应按规范后退道路红线、绿化控制线； （10）绿化控制线以东须设置纯绿化带；（11）建筑与周边建筑间距需符合规范要求；（12）根据西溪湿地周边高度控制要求，地块内建筑（构筑物）高度不得超过黄海标高18米，若需适当突破高度要求，须按规定做好景观分析，并按规定程序报审；⒀具体实施须符合附后方案《五常友谊社区综合楼方案》；⒁其他要求以国家、地方规划管理规定和技术规范为准。
　　2.地价影响因素分析
　　2.1一般因素
　　余杭区原为杭州市辖的一个县级市，经国务院、省政府批准，于2001年3月25日撤市设区，并入杭州市区，成为杭州市辖的一个行政区。
　　余杭区位于浙江省北部，杭嘉湖平原南翼，从东、北、西三个方向护卫老杭州市区。现辖14个镇、1个乡和5个街道办事处，区政府驻地临平街道。
　　余杭区处于杭嘉平原和浙西丘陵山地的过渡地带，大致以东苕溪为界，其东为堆积平原，其西为山地丘陵，地势从西北向东南倾斜。全区属太湖流域，境内主要有东苕溪、京杭大运河、上塘河三大水系，水资源丰富，土壤肥沃，农垦历史悠久，利于农作物栽培，是浙江省粮、油、茧、茶、麻、果蔬等的重要产区。并创造了著名的良渚文化。由于其紧靠杭州的位置优势和较为平缓的自然条件，必然导致其成为杭州市理想的发展腹地，进而推动区域房地产业发展，地价上涨潜力较大。
　　2010年全年实现地区生产总值（GDP）628.83亿元，可比增长13.8%，其中第一产业增加值38.16亿元，增长2.6%；第二产业增加值339.44亿元，增长13.7%；第三产业增加值251.23亿元，增长15.8%。三次产业结构由上年的6.7：53.5：39.8调整为6.0：54.0：40.0。按户籍人口计算，该区人均GDP为73574元，按当年平均汇率计算突破1万美元，达到10868美元。
　　2010年，全年财政总收入120.82亿元，增长20.7%，其中地方财政收入76亿元，增长27.4%。全区居民消费价格指数（CPI）累计上涨3.5%。2010年末，全区户籍人口86.10万人，其中非农人口43.79万人。全年完成基础设施投资89.38亿元；全年实现农业总产值60.10亿元，增长7.9%；全年实现工业总产值1642.18亿元，增长23.0%；全年完成全社会固定资产投资361.67亿元，增长22.1%，其中限额以上投资348.01亿元，增长23.3%；全年房地产业完成开发投资120.84亿元，增长25.4%。
　　余杭区地处杭州和上海大通道枢纽，距离杭州市中心约25公里，地理位置优越，水陆交通极为便捷，现有沪杭、宣杭两条铁路贯穿全区。公路有104、320两条国道，101、02、104、09、15等五条省道线，还有近百条市、乡（镇）公路，另外沪杭甬、杭宁、杭徽、申嘉湖、杭州绕城高速公路也穿过余杭。水路有京杭大运河、上塘河、东苕溪、余杭塘河等九条干线航道。供电、供水能力已基本满足全区经济发展和人民群众生活需求。
　　2008年，因全球金融危机的影响，余杭区房地产市场受到剧烈冲击，价格有所回落，成交量急剧萎缩。2009年年初以来，中央推出一系列保增长，促内需的政策，有效地稳定了房地产市场。在此大环境下，余杭区房地产市场逐步回暖，房价逐月上升，成交量也快速放大，尤其在6、7、10、11月，房屋成交量均爆历史新高，开发商投资房地产、居民购房意愿较2008年有较大幅度的上升，商业地价也持续上涨。而至2009年12月，由于09年期间房价上涨速度过快，房价处于历史高点，居民购房意愿快速降温，成交量骤降，但房价仍保持平稳态势，但商业地价仍继续上扬。2010年4月份，国家推出一系列房地产宏观调控政策，打击房地产投机，防止房价快速上涨。随着政策效应的逐步显现，部分地区的房价不再持续上涨，反而有所回落。开发商拿地热情衰退保持观望态度，商业地价保持平稳。 2010年8月，因短期内国家未连续推出调控政策，余杭区房屋成交量骤然有所增加，但价格仍保持平稳，较之前的几个月无明显波动。2010年9月，国家出台一系列更加严厉的调控政策以坚决抑制房价过快上涨，如打击开发商“囤地、炒地”、施行“房贷限购”政策、上调贷款利率；同时杭州市也退出购房优惠政策，并出台相关“限购政策”。在以上一系列国家和地方的宏观调控下，房地产市场特别市住宅市场成交量大幅萎缩，相比商业房地产所受影响较小，甚至由于大量资金流出住宅房地产转流向商业房地产，反而推动了商业房地产价格的小幅走高，导致商业用地地价也有略微上涨。
　　2010年11月起，国家持续多次提高银行贷款利率、存款准备金率，收缩银根，回笼市场上的闲散资金。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出“国八条”。2011年2月28日，杭州市出台“限购令”细则。2011年4月，杭州在国家宏观调控政策下再公布2011年的房价控制目标。在以上一系列国家、地方宏观调控下，除临平城区、良渚农副产品市场区块外，余杭区各乡镇各类用地地价均呈小幅回落走势。而临平城区作为杭州副城，且杭州市地铁1号线正式运营时间的临近，其商业地价保持平稳小幅上涨态势。良渚农副产品市场区块的商业用地地价保持平稳，未发生明显上下波动。(责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）