土地作为生产资料，其价格主要受土地所有者的支配而决定。在我国，土地由国家所有并实行垄断经营。因此，土地市场是一个不完全竞争的市场，在城市土地一级市场中无卖方竞争，只有买方竞争。所以，作为最重要的生产要素，土地的自然供给弹性为零，经济供给弹性也很小。
　　（二）房价的构成。生产费用价值论认为，商品的价值由生产商品的各项成本费用所构成。从商品生产者也就是房地产开发商的角度去看，房价是由房地产开发成本加上一定的利润所构成的。房地产开发成本工程包括土地成本、建安成本、财务成本、前期费用、配套费用、各种税费、经营费用等。一般而言，建造商品房的土地成本包括必须支付的土地使用权出让金，因此可以说地价是房价构成当中的一项。同一地段内，以协议方式取得土地的成本明显低于以招拍挂方式取得土地的成本，但在同等条件下的楼盘同期上市时，房价却鲜有差别。这是因为，对商品房而言，市场在起巨大作用。随着市场经济的发展，商品房价格主要由市场决定，市场供求才是决定房价的主要因素。
（三）地价占房价的比例。据研究表明，我国地价占房价的比例一般为15%～30%，因地区之间的差异而变。2009年6月23日鹿心社说，国土资源部系统调查结果表明，目前在我国地价占房价的平均比例是23.2%。同时，据2009年7月国土资源部公布的620个项目的房价与地价比的数据来看，地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%。据研究表明，一般的规律是城市越发达地价占的比率越高，这也就客观地决定了大城市是要走向空间要发展空间的城市发展道路。
　　
　　三、商品住宅价格影响因素分析
　　
　　在市场充分竞争的理想状态下，供求关系主导价格的波动。然而实际情形是，由于政府参与调控，以及社会、环境等因素的综合作用，导致房地产市场不可能达到完全竞争的理想状态。因此，房价除了受供求关系的主导影响之外，还将受多方面因素的影响和制约。
　　（一）社会财富。一般而言，社会财富的不断增加会推动房价持续上涨。比如，江苏省居民人均可支配收入从2000年的6，800元增长到2004年的10，698元，可供支配财富5年内增长了57.3%，这在一定程度上刺激并推动了商品住宅的需求，进而抬高了房价。
　　（二）城市化进程。随着城市化进程不断加快，城市人口数量迅速增加。城市化进程中家庭结构也发生了明显改变，家庭结构小型化、分散化。人口绝对数量的增加和家庭小型化，有力地推动了房价上涨。此外，近年来政府加大了城市规划的力度，大范围进行绿地、商业圈等的建设，直接导致大面积的拆迁。这种被动拆迁也无形中拉动了居民对房屋的需求量，进而影响房价。
　　（三）金融政策。中央银行通过宏观调控调节贷款量、贷款利率、住房补贴，引导房地产市场的供求。比如，面临房价不断攀升的局面，国家为稳定房地产市场，先后出台商业贷款和住房公积金贷款利率上调政策，以降低需求热度。相反，2000～2002年这三年是房地产市场周期波动的相对淡季，国家为刺激消费，下调商业贷款利率。同时，国家针对不同的购房种类和数量实行不同的贷款利率来调节房地产市场。
　　（四）中低价房源的供应量严重不足。根据国家统计局房地产投资快报数据，2005年末，23个重点城市套型在120m2 以上的住房占50%以上，还有16个城市80m2以下的住房不到总面积的10%，并且2005年经济适用房完成投资同比下降了6.8%，只占房地产开发投资的3.59%，比2004年又下降了1.01%。由此看来，普通居民家庭需要的中
　　小户型住房供应不足，从而抬高了商品房的平均价格。
　　
　　四、正确处理土地价格与房屋价格关系对策建议
　　
　　无论是地价还是房价，价格过高，脱离正常市场水平都不利于市场的规范和稳定发展，应正确处理地价与房价的关系，共同推进房地产市场和整个社会经济的协调发展。地价和房价在本质上都是一种产权价格，且都是由供求关系决定的。二者的区别在于：房屋作为一种最终产品，价格由房地产市场的供需关系所决定，同时也受到政府政策、公众预期等因素不同程度的影响。土地的自然供给没有弹性，其经济供给受到自然供给的限制，弹性也有限，其价格几乎只受到需求的影响，由于对商品房屋的需求导致对土地的需求，从而使土地价格发生变化。因此，从这种意义上讲，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而非原因。房价与地价在一定范围内、一定条件下相互作用、相互影响。房价上涨时，高房价带动了开发商对未来收益的预期，从而提升了地价；而土地取得成本的提高，也提高了商品房的成本价格，促使了房价的上涨。同样，当房价下跌时，开发商对未来收益的预期下降，取得土地的数量和价格也相对下降。如此反复影响，最后达到商品房买卖市场的供需平衡。
　　1、加强土地和房产管理，进一步建立健全管理制度，通过制度规范土地市场和房地产市场的有序发展。
　　2、整顿和规范市场秩序，为房地产市场营造良好的外部环境。市场秩序混乱是影响房地产规范发展的重要因素，当前应从多方面、多渠道加强对房地产市场的整顿和规范力度，为房地产市场的顺利发展创造良好的外部环境。
　　3、地价和房价作为房地产市场中两个重要的指标，政府应通过经济杠杆的作用，协调和平衡两者的关系，使地价与房价的水平和相互关系能够准确反映市场经济的发展状况。
　　4、改变人民的住房观念并提倡租售并举，大力发展保障性住房与廉租房的建设，并出台相应的政策，扩大廉租房的受益面。
　　5、加强和完善低收入者的住房补贴。这一问题要与社会保障、社会福利制度联系起来全盘考虑，把住房问题纳入分配调节体系，采取切实可行的补贴办法。
　　（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
　　
　　主要参考文献：
　　[1][美]阿瑟·奥沙利文.城市经济学[M].北京：中信出版社，2003.
　　[2]高富平.中国物权法：制度设计和创新.2005.
　　[3]罗纳德·科斯.社会成本问题的注释.2003.
 

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