一、国有土地产权的实现方式
　　
　　（一）我国国有土地产权实现方式的基本问题。面对不断增长的人类社会的需要，土地总是稀缺的和不可再生的，社会主义国家的建立，与该制度相配套的是计划经济制度：土地的使用由国家机关计划分配。在这种制度下，“所有权”根本没有适用的余地。这种制度虽然没有扩大贫富差距，但是计划体分配的方式其固有的弊病就是生产效率低下、土地浪费严重，并最终“共同贫穷”。同时又不可能实现所有的生产资料收归国家所有，于是在现实中始终存在国家所有和集体所有双重公有制，制度的不完善，导致国家侵犯集体所有权的现象屡屡发生。
　　我国正处在市场经济体制建立完善的转轨期，在现代市场经济社会中，市场是资源配置和利用的主要手段。市场不再仅仅是简单商品经济时期“商品交换的场所”，甚至可以说是“一种产权关系变动的实现形式”。
　　（二）我国国有土地所有权实现方式。目前，在土地一级市场上，主要存在以下几种利用方式：
　　1、土地划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。改革开放以前，我国城镇的土地使用均是通过划拨方式取得的，改革开放以后，我国对于部分用地仍然保留了这一利用方式。包括：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）经济适用房用地；（5）廉租房用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。
　　2、土地出让。出让是目前民事主体取得国有土地使用权的主要方式，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　主要适用在：（1）除上述划拨用地以外的其他国有土地，包括商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性项目；（2）划拨土地上的房地产转让时，要以办理土地使用权出让手续、缴纳出让金为前提，或支付其他对价，此时用地已不属划拨范围，而转为出让用地。
　　3、土地租赁。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为，被视为出让方式的补充。租赁土地使用权出现得比较晚，自1999年1月1日起开始执行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》确立了租赁的合法地位。
　　主要适用在：范围限于除经营性房地产开发用地（商业用地）以外的可出让土地。国有土地租赁分为短期租赁和长期租赁，短期租赁适用于短期使用或用于修建临时建筑物的土地，一般不超过5年；长期租赁适用于对地上建筑物建设后长期使用的土地，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
　　4、国有土地使用权作价出资或者入股。股权形式是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
　　划拨土地使用权、出让土地使用权、租赁土地使用权以及国有土地使用权作价出资或入股共同构成了现阶段我国国有土地的利用体系。从这不同种类的利用方式中我们可以看出，在所有权与市场接轨的路径选择上，我国已经创造性地设立了“土地使用权”，以盘活和显化土地资产。
　　（三）国有土地出让使用权针对对象及方式。国有土地出让使用权的主要对象是民事主体，也是商品住宅用地获取土地最重要的方式。在我国，根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取三种方式，即协议、招标、拍卖。
　　协议出让土地使用权是指土地使用者在用地申请经有关部门批准后，与土地行政主管部门协商地价、用地年限、面积、付款方式和时间、用地条件等事项，在双方达成一致意见的前提下，签订出让合同，受让方按合同约定支付土地出让金，取得土地使用权。这种方式经常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地块没有竞争者的场合，主要是用于工业项目和国家鼓励产业的项目用地。
　　招标出让地使用权是政府对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后，在市场中寻求一个有利于实现政府开发计划的开发者而采取的一种方式。这种方式要求在规定的期限内，符合规定的单位和个人按照出让方规定的出让地块的条件或者要求，以书面投标形式提出开发愿望，竞投该地块土地的使用权，政府组织评标委员会择优确定将土地使用权出让给某个开发者。招标的方式主要是用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目，适用面较广。
　　拍卖出让土地使用权是指政府对某块土地有了明确的规划条件后，在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，对出让使用权的土地公开叫价竞投，按“出价最高者得”的原则确定受让人的一种方式。拍卖出让土地使用权充分引进了竞争机制，排除了任何主观因素，是公开的完全竞争的土地市场，也是最成熟的土地市场。
　　
　　二、地价和房价的关系
　　
　　由以上分析我们得知，不论采取何种方式获得土地的使用权，都必须要缴纳一定的费用，那么土地的价格是怎么形成的以及商品住宅价格又是怎么形成的呢？他们两者之间到底会存在什么样的一种关系？我们先从价格形成来看：
　　（一）土地价格的形成。地价是由土地和土地资本构成的自然经济综合体，而土地物质不是人类创造的，没有凝结人类的一般劳动，因此土地价格有着与一般商品价格不同的特点，这种不同的特点反映在不同流派的低价理论之中。
　　马克思主义地价理论认为，土地价格就是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，实质是土地未来地租的资本化。自然资源价值论认为，土地价格不是土地价值的货币表现。土地价格等于未开垦前的土地的自然资源价值加上投入土地的劳动的价值的转化。所以，土地价格的确定一般不以土地价值或生产成本为依据。土地供需理论认为，土地价格主要由土地供需决定。在市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于本身的攻击和需求。土地供给增加，需求不变或减少，则地价下跌；土地供给减少，需求不变或增加，则地价上升。而对土地的需求本质上是对房地产需求的间接需求或者引致需求。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）