房地产在又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产不同于一般商品,它具有满足消费和投资的双重属性。房地产如果只是满足居民的消费需要,其供求关系和价格变化总体上会是比较平稳的。但它一旦被赋予投资功能,其供需变化和价格波动就会是十分不稳定的。这正是导致当前全国范围内房地产市场调控政策不断强化,市场表现却与政策预期背道而驰的根本原因。
　　1 中小城市房地产宏观调控失灵的原因分析
　　1.1 房地产本身的属性
　　房地产不是一般消费品,而是兼具投资功能的特殊消费品,当前政府的房地产调控政策效果不理想的原因,很大程度上在于对房地产的商品属性认识上存在较大的误区,即忽视了房地产市场的投资和投机功能,而过于依赖行政手段来遏制房产价格。这样的行政手段又势必给市场带来这样的信号:政府出于社会稳定的需要打压房价,说明房价上涨的预期和趋势成立,投资和投机房地产市场有利可图。这样的信号又必然引导各类市场主体进入房地产市场,只会助涨房价,而不是相反。
　　1.2 房地产市场需求的扩大
　　近年来随着收入总量的大幅上涨,市场购买力的释放也是惊人的。市场对房地产的消费需求和投资需求也都呈上涨趋势,主要体现在市场对房产改善型需求和新增刚性需求的增加,以及对房产投资需求的上涨。当前我国房地产市场的真实性消费和投资需要仍然很旺盛,如果继续运用过多的行政手段强压这种市场需求的释放,不惜伤害本来已经日益市场化的商品房市场,就势必会加剧商品房用地供应的供需失衡问题。
　　1.3 银行信贷政策的影响
　　房地产行业是个资金高度密集型的行业，对信贷资金有很强的依赖性。房地产企业通过银行信贷，筹集资金进行项目开发；购房者通过银行信贷形成实际购买。强大的信贷需求成为房地产业强而有力的支撑，银行通过配置信贷资源从而获取经营利润。虽然国家实行了一系列从紧的货币信贷政策，多次提高法定存款准备金率、提高贷款利率，但是依然抵挡不住利益驱使的强大力量，商业银行面对信贷权限不足的局面，为了达到利润的增长，于是加大对个人住房贷款的放款量，导致了宏观调控与微观经营之间的矛盾。
　　2 对当前宏观调控政策的建议
　　2.1 正视房地产的投资属性
　　在商品房市场,我们应当准许市场主体投资房产,并充分尊重市场主体的合法自主权,尤其是消费选择权,消费者以自有资金投资购房,无论买什么房,无论买多少套,政府都不应当干涉。政府的保障性住房应当严格管理,而商品房应当放开。政府还应考虑逐步取消具有产权的保障性住房,如经济适用房和限价房等,大力转向廉租或公租的保障房形式。居住问题依靠政府租赁的方式解决,不但可以现实地解决百姓的安居问题,也可以避免特权阶层对全民土地财富攫为己有,一方面有利于实现社会的公平分配,另一方面也可以促进房地产市场的健康发展。
　　2.2 加强金融监管
　　一是加强对房地产开发企业融资的监管。在出具是否支持融资的意见之前,必须对企业购地用地的合规性进行严格的审查,全面核实企业是否存在如违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等方面的问题。二是加强个人住房信贷监管,防止风险贷款大量产生。严格控制投资投机性购房贷款的审批,杜绝利用按揭等方式套取银行信贷资金炒房炒地的投机行为,完善差别化的住房信贷政策。在发放个人住房贷款时,银行应当根据贷款人购买一套、二套或三套房的不同情况,大幅度提高贷款的首付比例和贷款利率水平。同时,应当结合贷款人的信用记录和还款能力等实际情况,区别对待,审慎地确定首付款比例和贷款利率,引导调控个人住房消费与投资行为。
　　2.3 加大对地方政府调控执行力度
　　宏观调控的具体执行在于当地政府，建构和谐的中央与地市级政府关系，规范各级政府的行为，有利于房地产宏观政策的执行。各级政府责权利要明晰，并使责权利保持一致性，建立明确的问责机制。
　　2.4 加强公租房的建设和管理。
　　在2010年“两会”的政府工作报告中,温家宝总理首次提出“要积极发展公共租赁房”,为我们提出了一种新的思路来解决中低收入群体的住房问题。政府通过公共租赁的方式一方面,可以大大减轻租用人的经济负担,切实解决中低收入人群的安居题。另一方面,政府也可以针对不同时期的不同群体收取不同的租金,这在一定程度上可以起到调控房地产市场价格的作用,从而带动社会经济的稳步增长。
　　3 宏观调控政策下台州市房地产市场现状分析
　　3.1 房价仍然持续增长
　　这几年全国房地产市场跌宕起伏，作为二、三线城市的台州，对于“新国十条”和“国五条”的出台，台州虽然没有像其他一线城市那样产生大幅度的起跌，从商品房销售情况看，房价虽没有因新政产生明显的回落，目前台州市房地产市场发展迅速，2009年1-9月，台州市商品房住宅均价达到了9857.68元。其中5月份商品房住宅均价最高，为13430元，4月份最低，但均价也达到6820 元。房价处于直线快速增长的势头，炒房和投资房产的客户较多，而真正需求房产的人却因为过高的房价望而却步，房屋空置率增加。
　　3.2 商品住房开发结构不合理
　　住房社会保障制度不健全。目前，台州市的经适房建造量的比重太低，分配混乱，经适房与普通商品房价差距不大，并存在向高层次看齐的倾向，住房分配缺乏管理，且出现高收入阶层购买多套经适房的现象，导致社会上有相当部分中低收入者既买不起普通商品房又买不起经适房，且还享受不到廉租房，住房保障制度严重缺位。
　　3.3 利用政府宏观调控稳定台州房地产市场价格的对策
　　一方面，政府可以通过限房价、限户型、竞地价来限制房地产企业因垄断而获得的暴利，这不但可以使房屋的平均销售价格保持平稳，而且可以使房地产行业的利润率接近市场的平均利润率，通过这种方式使中低档住房的供应趋近竞争性的市场结构。另一方面政府可以加大经济适用房、廉租房的建设力度。进一步加大对经适房与廉租房等开发项目的资金信贷力度，把调控的重点放到保障民生之中，保障低收入群体、住房困难户的基本民生条件，使大部分的低收入群体不再成为商品房市场的供应对象，优化住房建设规划。同时建立经适房的监督体制，对已购经济适用房的买卖设定相应限制，未到交易期限的房屋转让时按原价一定折扣进行交易，并且二次上市的购买人群仍为中低收入人群，建立健全低收入群体的廉租房的需求比例和保障社会流动人口的租房体系。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）