房地产估价的成本法， 是指以待估房地产开发所必须而且正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。这里的成本是指现实的、正常的、完全的成本。由于任何房地产都可以从成本和费用角度进行估算， 因此成本法适用于所有房地产的估价。
　　根据成本法的概念和房地产开发过程，成本法估价公式包括三种情况： 新开发土地估价公式; 新开发房地产估价公式; 旧有房地产估价公式。
　　①新开发土地估价公式
　　新开发土地的成本主要包含：土地取得成本、土地开发成本、正常利润、税金以及土地增值收益等。因此，运用成本法估算新开发土地价格的估价公式可以表示为：
　　土地价格 =土地取得成本十土地开发成本 +正常利润十税金 +土地增值收益
②新开发房地产估价公式
　　新开发房地产的成本有： 土地价格、建筑物成本以及正常利税。因此， 运用成本法估算新开发房地产价格的估价公式可以表示为： 房地产价格 (P) =土地价格(C1)+建筑物成本 (C2) +正常利税 (C3)
　　③旧有房地产估价公式
　　旧有房地产相对于新开发房地产已经有一定的使用时间， 对原建筑物应进行折旧， 运用成本法估算旧有房地产价格的估价公式可以表示为：房地产价格 =土地价格十建筑物现值=土地价格 +建筑物重新建造价格一累计折旧 =土地价格十建筑物重新建造价格 ×新度
　　
　　3 基于模糊层次分析法的房地产估价理论
　　
　　3.1 房地产估价指标体系
　　房地产评价指标体系主要影响因素和评价指标见表1。
　　3.2 评价指标的处理
　　在房地产估价评估指标可以分为两大类，定性指标和定量指标。其中定性指标是难以量化的指标，例如水污染、大气污染平等指标，难以进行量化比较或测量。对于定量指标，由于量纲不同 ，很难建立统一的评价标准，需要进行无量纲化使各个指标能在一个统一的平台进行计算。
　　(1) 定性指标的量化处理
　　3.3 确定指标的权重
　　房地产估价评估指标体系是一个复杂的多层结构，众多指标层曾相连，各因素对估价均有一定影响，但是影响的程度不同，即计算的权重不同。层次分析法（AHP）适用于层次结构个因素权重的确定，主要步骤如下[10，11]：
　　（1）构造判断矩阵
　　在递阶层次结构综合指标体系建立后，针对上一层次指标因素，下一层次与之有联系的分指标之间两两进行比较所得的相对重要性程度，用具体的标度值表示出来，写成矩阵的形式，这就是判断矩阵。
　　式中： 为判断矩阵阶数； 为判断矩阵最大特征根。判断矩阵一致性程度越高，CI值越小。当CI=0时，判断矩阵达到完全一致。
　　在建立判断矩阵过程中，思维判断的不一致只是影响判断矩阵一致性的原因之一，且随着矩阵阶数的提高，所建立的判断矩阵越难趋于完全一致。这样对于不同阶数的判断矩阵，仅仅根据CI值来设定一个可接受的不一致性标准是不妥当的。为了得到一个对不同阶数判断矩阵均适用的一致性检验临界值，就必须消除矩阵阶数的影响。AHP方法提出用与阶数无关的平均随机一致性指标RI来修正CI值，用一致性比例 代替一致性偏离程度指标CI，作为判断矩阵一致性的检验标准。
　　RI值是用于消除由矩阵阶数影响所造成的判断矩阵不一致的修正系数。数值见下表。
　　在通常情况下，对于 阶的判断矩阵，当CR 时，就认为判断矩阵具有可接受的一致性。否则，当 时，说明判断矩阵偏离一致性程度过大，必须对判断矩阵进行必要的调整，使之具有满意的一致性为止。
　　（4）各层次组合权重的计算
　　由各判断矩阵求得的权重值，是各层次指标子系统或指标项相对于其上层某一因素的分离权重值。因此需要将这些分离权重值组合为各具体指标项相对于最高层的组合权重值。组合权重计算公式为：
　　式中： 为确定指标 的总权重值； 为第一层权重， 为第二层权重， 为第三层权重。
　　3.4 房地产估价的综合值
　　根据上述定性指标的量化、定量指标的无量纲化处理和层次排序权数的确定，最终可以计算出综合评价结果，计算公式如下：
　　
　　4 实例分析
　　
　　以山东某楼盘为例进行估价分析，最后得分单位为百万元，根据此进行评价分析
　　4.1 构造各阶判断矩阵
　　下面的判断矩阵是经过修正并且通过一致性检验后的一致性矩阵，鉴于篇幅原因，从略。
　　4.2各阶权重计算
　　为了简化计算，采用乘积方根法（几何平均值法）来计算权重系数。首先求各行元素的几何平均值 ，再把 归一化求权重系数，公式如下， 为权重向量。
　　（1）
　　（2）
　　经计算后的各阶权重系数为（在此只给出一、二权重）：
　　w1=(0.0481，0.1195，0.4908，0.0710，0.2705)
　　w 22=(0.2500，0.7500)
　　w 23=(0.2576，0.5845，0.1025，0..374)
　　w 24=(0.1254，0.4928，0.2445，0.0425，0.0898)
　　w 25=(0.4588，0.0618，0.0618，0.1384，0.2791)
　　w 26=(0.4661，0.1579，0.2614，0.0810，0.0336)
　　4.3计算可持续发展能力评价值
　　将处理过的指标代入计算公式，得到最终房地产的评价值，由于篇幅关系省略了指标的处理内容。最终S=68.23。可以得出该房地产总价为6823万元。
　　
　　5 结论
　　
　　房地产估价的理论和方法目前己有多种，且各有自己独立的理论体系和应用特点，在运用上又都有一定的适用性和局限性。本文提出了一个新的分析法，该方法的有效性及补充，仍需要进一步研究分析，并有待于专家们的评判认可。
　　
　　参考文献：
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　　[2]柴强.房地产估价理论与方法.北京：中国物价出版社，2001
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　　[5]柴强.房地产评估理论与实务.北京：中国物价出版社，1998 2430 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）