1 引言
　　
　　在市场经济条件下 ，不动产作为特殊商品在经济活动中发挥了重要作用。不动产交易课税、不动产抵押贷款额度确定、涉案不动产的处置等经济活动都需要进行不动产估价。不动产产权估价包括两个部分， 机器设备估价和房地产估价。在我国， 房地产估价专业人员被称为估价师， 在英国和香港等地被称为测量师， 在日本和韩国被称为不动产鉴定士。本文以房地产产权估计为例进行分析。
　　目前对房地产进行评估的方法主要有三个：市场比较法、收益折现法、成本估价法。三种方法各有其适用范围，在对不同的房地产进行评价时，所选择的方法一般也不同。当面对一个房地产估价问题时，首先要确定的就是使用的评估方法。因此本文从目前主要目前主要流行的方法入手，提出新的不动产权估价理论方法。
　　
　　2 传统估价理论方法概述
　　
　　2.1 市场比较法
　　市场比较法，它是房地产估价当中最重要、最常用的一种方法。在英、美、德等西方国家以及港台地区都有着很广泛的应用，得到了师姐房地产界的公认〔，，〔31。它是指在对目标房地产进行评估时，选择与目标房地产在用途、结构、所在地区等方面相同或相似的房地产加以比较对照，从已经发生过的交易中获取已知价格，经过比较修正得出目标房地产在评估时点的价格。
　　市场比较法的理论依据为经济学当中的替代原理。在经济学当中，若两种商品具有相同的使用价值和效用，则应对应同一的价格，两者是完全替代关系。从另一个角度来说，在同一个市场上的两个具有替代关系的商品如果同时存在，商品的价格是经过两者相互影响之后所决定的。也就是说市场上的具有替代关系的商品之间会存在相互竞争，价格互相牵制，最终趋于一致。
　　市场比较法适用于有大量丰富的交易案例的房地产评估。在选择交易实例时应作出严格的筛选。必须符合下面的条件：
　　①与目标房地产的用途相同
　　这是选择可比房产的首要前提，用途主要指房地产的利用形式，如是否同为旅馆、住宅、商用写字楼、商业店面、厂房等。在基本类型相同的情况下，尽量选择更加接近或者一致的实例。
　　②交易实例必须是正常交易
　　这里的正常交易是指，交易在公平竞争、信息畅通、平等自愿的市场条件下进行，交易双方不存在特殊关系。非正常交易案例就不能客观的反应房地产的市场价值，如关联方交易，交易价格可能严重偏离实际价值，因此不能作为比较基础。若交易案例的数量严重不足，确实要使用，则需要对其进行修正。
　　③与目标房地产的建筑结构相同
　　这里所指的结构主要有：砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构和简易结构。
　　④与目标房地产的地区应该相近
　　房地产价格的地区差异是显著的，因此在选择可比交易数据时，尽量选择在同一个地区的交易，若不能做到同一个地区，至少为相近的地区。
　　⑤可比交易实例的成交日期应与评估基准日接近。
　　房地产价格的变动比较大，若使用历史数据的平均价格不能很好的反映当前的市场情况。只有使用最近的交易数据才能使评估的价值反映当前的价格水平。若无近期数据，只能使用距离目前最近的历史数据，并相应的作物价调整，以及房地产行业的涨幅调整。
　　区域因素和个别因素的修正是市场法的关键。在实务中，由于影响房价的因素众多而且复杂，修正系数的确定主观性比较大，只能依赖评估人员的经验，所以也就难以保证估价结果的客观、公正。在应用市场比较法进行评估时，往往是将多个参照实例进行一定的修正之后所得处的评估额进行平均来确定最后的结果，无论是使用算术平均法、加权平均法、众数法还是中位数法得到的结果精确度都不是很高。这也是市场比较法的缺点。
　　2.2收益折现法
　　收益折现法是从房地产的经济效用角度出发来评估房地产价格的一种方法。它的理论依据是，房地产的价格是由它在未来一段时期内能给业主带来的全部经济收益的现值所决定的。收益法假定房地产的购买者购买房地产的目的是为了获得房地产将会产生的收益，如果买来自用，省去的租金就是它的收益;如果购买了商用写字楼，那么它出租得到的租金是其未来收益。收益折现法是运用适当的折现率，将未来的纯收益折为现值的一种计算方法。对于收益性房地产的估价而言，这种方法是非常适用的，很多房地产估价专业尊称其为估价方法的“王后”。
　　按照收益折现法的原理，我们可以得出最一般的计算公式为：V=a/r，其中a表示房地产每年的纯收益，r为使用的收益折现率，v即为我们求去的房地产价格。在运用这个基本公式进行计算时，要明确这个公式是建立在三个基本假设前提上的：a纯收益每年不便;r在整个收益年限中也是不变的并且r是大于零的;年期无限。而在对实际的房地产进行估价时，事实上每年的纯收益是不同的，并且收益也有一定的年限，每年的折现率也不尽相同。因此上面的公式就不在适用了，因此根据各种不同的情况引发除了很多计算公式阁，本文使用的为其中一种，公式如下：
　　 （1）
　　公式1中的a、r与基本公式的含义是一致的，n就是收益年限。因为要评估的是个人住宅类型的房地产，我们国家的土地实行公有制，因此房屋最大的收益年限应该确定为土地使用权的年限。根据我们的实际情况，不符合无限年期的基本公式要求，所以使用上诉公式进行计算。
　　通过上面的计算公式可以看出，收益折现法中最重要的是纯收益和还原利率的确定。这种方法看似简单，实际上这两个参数的确定正是收益折现法的难点所在。尤其是关于折旧是否应该包含在纯收益当中，学术界仍有争论。折现率的确定也有多种方法，它的确定直接影响了评估结果的准确性，而方法的选择依赖评估者的判断。
　　2.3 成本法
　　房地产投资与一般商品投资一样， 在投资过程中最重要的任务是要分析投资物的成本。作为房地产开发商， 在其对房地产的开发过程中必然要发生一定的成本，如土地使用权取得费、土地开发费、建筑物建设费、税金即利息等。在开发商进行交易时， 必须以这些成本 (包含正常利润在内) 为基础， 即其交易价格不能不能低于这一成本， 否则开发商不能实现其预期的收益; 同样， 作为投资者在购买房地产时， 他也会考虑成本因素， 他所能接受的价格不应比高与其本人开发同一房地产所付出的成本。因此， 在进行房地产交易时，建筑成本是买卖双方所能接受的价格。这一基本思路即是商品价格的生产费用理论，基于这一理论而发展起来的房地产估价方法， 称为成本法或成本估价法。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）