预告登记的法律效力是不动产预告登记制度的核心问题。设立预告登记的制度作用能否实现，其所保全不动产物权变动请求权等权利能否得到保障，第三人与不动产物权人所实施的对该不动产的处分行为会因此受到何种影响均是预告登记的法律效力。本文将从比较法的角度，阐述预告登记的效力。
　　
　　一、世界各国和地区关于预告登记法律效力的立法规定
　　
　　世界各国和地区关于预告登记效力的立法规定大同小异。预告登记的一般效力理论上有三效力说和四效力说之分。三效力说包括权利保全、顺位保全、破产保护三种效力；上述三效力再加上预警的效力就是四效力说。
　　(一)　保全权利的效力
　　1.权利保全效力的立法模式。
　　预告登记的权利保全的效力又称为担保效力，指担保已经预告登记的请求权得以实现并发生预告登记权利人所期望的特定的物权变动效果的效力。为了保证所保全的债权请求权按照预定的效果实现物权变动，各国主要有三种立法模式。一是禁止处分模式。为使所保全债权请求权顺利实现预期效果，法律禁止预告登记的义务人对该不动产再为任何处分行为，所以又称为绝对禁止立法模式。二是禁止登记模式。法律虽然不绝对禁止债务人再为处分行为，但却禁止将这些处分行为记载于登记簿，从而使该处分行为因缺乏生效要件，而不能发生物权变动的效力；或缺乏对抗要件，不能对抗预告登记权利人的请求权，以此来保障预告登记所保全的债权请求权的实现。三是相对无效模式。预告登记后，债务人仍可以处分其不动产，其处分行为只有在妨害预告登记权利人的请求权范围内无效，反之，如果其处分行为并不防害预告登记的请求权，那么其处分行为有效。
　　通过上述分析可知，禁止处分模式和禁止登记模式太僵化，对预告登记权利人利益保护有加，而对登记义务人权利限制过多。一个不容忽视的事实是，预告登记后，经过登记的债权虽然具有了某些物权的排他效力，但其仍是债权，不动产物权并未因预告登记而现实发生变动，预告登记义务人仍是物权人。既然如此，物权人仍可以对自己所有的物进行一定的处分，只要该处分行为不损害预告登记所保全的以该不动产物权变动为标的的债权。处分行为应有效。反之。如果该处分行为损害到了所保全的债权则无效，因为预告登记义务人负有保证该被保全的债权按预先指定效果实现的义务。相对无效模式比较符合常理。相对无效论当前被德国、日本、我国台湾地区立法所采纳。
　　2.中间处分□行为的效力。
　　所谓中间处分行为是指预告登记后至本登记作成前预告登记的义务人对该不动产实施的处分行为。如图所示：
　　预告登记→中间处分行为→本登记
　　根据中间处分行为的法律性质，可以分为公法行为与私法行为，各国预告登记制度对这两种中间处分行为的效力作了不同的规定。
　　(1).预告登记对私法中间处分行为的效力。
　　预告登记对作为法律行为的中间处分行为效力的影响。如果中间处分行为是法律行为，各国一般规定预告登记可以在该行为与所保全的债权请求权相冲突的范围内排除该中间处分行为的效力。如《德国民法典》第883条第2款规定，在对土地或权利作预告登记后所进行的处分，如果该处分可能损害或妨害请求权时，为无效。根据德国民法，预告登记后，义务人仍然有权处分不动产，只是预告登记义务人与第三人之间的中间处分行为在妨害预告登记权利人请求权的范围内无效，反之，则有效，可见采相对无效理论。我国台湾地区《土地法》第79条第2项规定，前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地上所为之处分，对于所登记之请求权有妨害者无效。日本不动产登记法亦有相同的规定。
　　关于继承这种实事行为的中间处分行为的效力，继承人要负担原预告登记义务人的义务。如德国民法规定，预告登记义务人的继承人不得主张预告登记对其不产生效力，仍然负有对预告登记的保全的债权请求权履行义务，以满足请求权的实现。
　　(2).预告登记对公法中间处分行为的效力。
　　预告登记所保全的债权是否具有可以对抗作为公权力行为的中间处分行为如国家征收、法院强制执行、假扣押、破产管理人的处分行为等的效力呢?在这个问题上，各国规定并不相同。如《德国民法典》第883条第2款规定，在对土地或权利作预告登记后所进行的处分，如果该处分可能损害或妨害请求权时，为无效。以强制执行或假扣押执行的方式或由破产管理人进行的处分，也适用此规定。日本《不动产登记法》第105条规定，预告登记权利人可以对抗法院裁判，登记官可依职权涂销该第三人因法院裁判所为的登记。综上所述，德国、日本都把法院的强制执行及假扣押及破产登记视同法律行为，赋予预告登记与之相对抗效力。但在日本法中，明确规定，预告登记所保全的请求权无对抗国家征收行为的效力，国家征收可以排除预告登记所保全的债权的效力。而德国对此并无明确的规定。我国台湾地区土地登记法明确规定了预告登记的担保效力，该法第79条第三款规定，预告登记对于因征收、法院判决或强制执行而为的新登记，无排除之效力。台湾地区民法明确排除了预告登记对法院判决、强制执行及国家征收的对抗效力。
　　综上，笔者认为日本不动产登记法的规定较为合理。因法院判决所为的新登记，其本质是私权利通过诉讼程序借助公共权力的实现，终极目的还是为了保护私权。一个私力救济，一个公力救济，目的都是为了保护私权，私权与私权之间应当是平等的，如果没有特别保护的理由，不应当有优劣之别。此时，由于法律规定预告登记赋予所保全的债权请求权以某些物权的排他效力，该债权可以优先于其他债权而率先实现，因而预告登记可以排除法院的强制执行行为。对于国家征收行为，因其对个人不动产收归国有的行为，是出于特定的公益目的，是为了国家或社会公共利益的需要，无论该不动产的现在或将来的所有人是谁，结果都不能对抗国家的征收行为，故预告登记不能排除国家征收行为。
　　(二)　保全权利顺位的效力
　　顺位保全的效力，是指当预告登记推进到本登记时，不动产物权的顺位以预告登记的日期来确定，非依本登记的日期确定。如张某在其所有的不动产上为王某设定一项抵押权并做成了预告登记，其后，张某又为李某在同一不动产上设定抵押权，后来李某率先完成了抵押权的登记，之后王某根据预告登记进行了抵押权的登记，王某的抵押权顺位依预告登记的日期确定，仍然优先于李某。如《德国民法典》第883条第3(责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）