7.人民币升值因素
　　如果某种货币存在升值预期，在短期内，会吸引外资流入，推动房价的升高。房价上涨带来的巨大利润将吸引更多外资的流入，对本国货币产生巨大的升值压力。在中国，由于人民币升值，人民币成为了国际游资的避风港，而房地产行业的特殊性质给海外热钱提供了良好的投机渠道。房地产行业己成为继通讯设备、计算机及其它电子设备制造行业的外商投资第二大行业。另一方面，当市场预期人民币将会升值时，房地产升值预期又导致开发商囤积土地，再加上土地供给缺乏弹性，导致供给减少，供需矛盾加剧，促使房地产价格上涨。
三、 抑制房地产价格上涨的对策
　　1．政府方面
　　（1）发挥好宏观调控政策的作用
　　构建合理的房地产税体系，区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对购买第二套住房的购房者，取消税收和贷款等方面的优惠政策，对于按揭购房的，规定在一定期限内不得转让，以鼓励真实居住需求，引导投资需求，抑制投机性炒作。近日，重庆市和上海市率先开始对部分个人住房征收房产税，这是针对房地产税改革的重要一步，有利于改善居民的住房消费习惯，增加炒房者的持有成本，对房价产生一定遏制作用。
　　在货币政策方面，在银行信贷、存贷款利率等方面采取抑制房价过快增长的政策。实行差别化信贷政策，推进利率的市场化进程，央行已经连续采取了调高商业银行存款准备金率、收缩放贷规模、大幅提升贷款企业资本金比例要求等强力措施，以此来改善货币政策的传导机制。
　　 （2）调节房地产的供给结构，建立中低收入者家庭住房保障制度
　　2009-2011年，我国保障性住房投资将达到9000亿元，其中经济适用房投资为6000亿元， 其它为廉租房和棚户区等投资。政府部门要加强对房地产业的资金和土地的审批利用，引导房地产开发企业对房地产市场的合理有效供给，出台相应的制度和措施控制市场中高档房屋的过度供给，增加廉租房、小户型商品房的供给，抑制投资性购房，明确经济适用房和廉租房的供应对象、建筑面积、房屋价格等，供应对象应重点向城市中低收入者、教师、公务人员、拆迁户等倾斜。
　　（3）严格执行土地管理制度，加大对土地供应的调控力度
　　加强地方政府的责任制。调控土地供应总量，加强监管力度，监督开发商有效利用土地。政府应完善土地出让金制度，取消不合理费用，降低收费标准。增强土地审批程序的透明度。通过完善土地审批环节，加强对土地审批过程的监督。
　　（4）完善我国房地产金融体系。
　　房地产金融是房地产开发、流通、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。广义的房地产金融包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金、房地产保险等[8]。在信贷政策上，必须严格控制第二套房政策，严格界定改善性住房的条件，规范市场主体的行为，并且加强对房地产金融的立法，创造良好的制度环境和法律环境。
　　2．房地产开发企业方面
　　通过调整各类房地产项目投资结构，把握市场的需求，加大中低档住房和经济适用住房的供给，要严格控制别墅类用地及高档住房用地供应，争取实现企业融资方式的多元化，加强开发的成本控制，改善企业内部管理结构。
　　3．消费者方面
　　消费者应根据实际需要理性购房，不能盲目跟风，及时了解房地产市场的供求信息和国家的相关调控政策，培养科学的投资习惯。
　　4．政府应正确引导消费者理性看待房价，加强对房地产报道宣传监督力度，改善家庭消费结构
　　5．严厉打击房地产开发商及部分个人的投机行为和故意传播虚假信息的行为
　　6．克服人民币升值的不良影响
　　完善外资监管机制，监控在我国房地产业活动的外商投资流向，严格审批外商资本项目投资，充分运用利率和汇率杠杆，稳步推进汇率制度改革。
　　7．建立房地产市场监测预警机制
　　加强房地产投资房地产而引发的各种风险的防范能力，进一步完善房地产交易的监控机制，建立房地产交易风险防范机制。
　　
　　参考文献：
　　[1] 李国柱.中国房地产市场价格波动数量研究——基于资产定价视角的考察.西南财经大学博士学位论文.2004:1.
　　[2] 杜海燕.当前房地产价格过快上涨的深层原因.经济师.2010(4):47.
　　[3] 刘博.经济学原理在房地产市场中的运用.市场调研:45.
　　[4] 王瑛.中国货币政策房地产价格传导机制的阻碍因素分析.南京理工大学硕士学位论文.2009:38-39.
　　[5] 张巍.房地产价格虚高背后的政府因素.地方财政研究.2009(9):65.
　　[6] 周余芳.我国房地产价格上涨对策分析.现代商贸工业.2009(21):138-139.
　　[7] 吴成军.金融发展对房地产价格变化的影响研究.商业时代.2009(20):112.
　　[8] 人民银行天津分行课题组.关于房地产金融与房地产市场的理论研究.华北金融(增刊).2005:113.
 

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