房地产业是我国国民经济发展的重要行业和支柱产业，直接关系着我国金融和宏观经济的安全，房地产市场是房地产商品进行交易的场所，是房地产商品交换、流通关系的总和[1]。自1998年我国实行住房货币化改革以来，房地产行业已经成为我国经济增长的重要推动力量，但是在房地产业迅速发展的同时，房地产价格水平也不断攀升，己经超过了老百姓所能承担的范围，影响了居民的正常消费和生活。社科院的《经济蓝皮书》中写到，当前有85%的中国家庭买不起住房。房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，引起了社会各界的关注。
　　一、2010年国内房地产市场现状及分析
　　1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发[1998]23号）》，标志着我国开始实施新型的住房制度，即以住房分配货币化为起点，逐步建立私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度。从此，我国的住房制度步人市场化轨道。但是，价格居高却影响了房地产市场的进一步发展。
　　1. 房地产销售价格指数先升高后降低
　　2.房地产投资完成额继续上升，投资规模迅速膨胀
　　2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。
　　3.土地价格保持上升趋势，商业住宅用地价格增长迅速
　　2010年，商业营业用地价格同比上涨12.8%，较上年同季涨幅扩大2.2个百分点，居住用地价格同比上涨18.6%，商品住宅用地价格同比上涨18.5%，较上季度价格上涨4.2%。
　　4.房地产市场的商品结构不合理
　　2010年，商品住宅投资完成额达34038亿元，比上年增长32.9%，90平方米以下住宅投资完成额仅为10665亿元，增速为27.4%。在施工面积和新开工面积方面，商品住宅仍占绝大部分。高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房等供不应求。
　　5.商品房空置面积大幅增长
　　在国外，商品房空置率的合理区间一般为3%—10%，而我国的商品房空置率今年来大幅度上升，专家估计全国的空置房可能已达到6000万。
　　6.房地产开发的投资资金过度依赖银行信贷
　　2010年，房地产开发企业本年资金来源中国内贷款为12540亿元，增长10.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。房地产开发的投资资金过度依赖银行信贷，会使房地产投资资金链存在严重隐患。
　　二、我国房地产价格过高的原因
　　1．房地产自身的特点
　　（1）供给和需求的不合理
　　从房地产市场的供给量看，在我国，土地属于国家所有，法律法规赋予政府的征地权和土地一级市场的垄断权以及农村和农民对土地的绝对不完整的所有权，为政府在土地市场中做大，形成供给垄断进而寻租创造了条件。从房地产的供给结构来看，一些地方开发失衡，不断减少挤压中低价位的经济适用住房建设，而是增加高档住房的供应，致使房价上涨过快，造成中低收入家庭难以买房。
　　从房地产市场的需求角度看。首先，随着我国国民经济的快速发展，人民生活水平得到了较大提高，增加了居民的可支配收入，消费者预期未来经济状况良好，必然要求改善住房的质量，将资金投向房地产。其次，在宽松的货币政策与信贷政策的背景下，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低，有利于居民的购房[2]。
　　（2）房地产的特殊属性
　　房地产商品是有房地产开发企业及相关企业生产的用于交换的特殊劳动产品，主要包括土地商品房和相应的劳务与服务[3]。土地价值对房地产开发有着极为重要的意义，其价值体现在地点的优劣，发展空间，升值空间等，房地产开发商正是利用这点不断推动价格的上扬。
　　（3）房地产市场的信息不对称
　　房地产开发商会利用其在市场的有利地位，获得房地产的实际成本、质量、发展潜力等方面的信息，人为推高房地产价格，规避地方政府的监管与调控，从而导致购房者处于不利的地位[4]。
　　2.房地产市场的投机行为
　　因为房地产具有良好的保值增值功能，在使用上具有长期性、投资与消费的二元性，投资者纷纷将眼光瞄准这个市场，购置囤积房屋。
　　3.地方政府因素
　　（1）弥补财政缺口
　　我国于1994年实行分税制改革，导致地方事权、财权不协调，财政缺口比较大，地方政府必须开辟其他财源来缓解地方预算资金的收支缺口，而土地出让金收入归地方所有，所以这就成为地方政府财政的主要资金来源之一。地方政府就通过把土地高价卖给房产来弥补财政缺口，将损失转移到农民或被拆迁户的身上。目前不少地方政府的财政几乎有40%-60%都依赖于卖地。另一方面，地方政府政绩考核机制短期化。地方政府为了提高政绩，盲目追求GDP的增长，这种行为偏差同样会导致房地产价格不合理、房价收入比偏高问题。
　　（2）地方政府征收的费用因素
　　在目前的房地产价格中，税费及房地产商的利润占到60%，而在房地产的开发过程中，涉及到的费用主要有两部分，一是土地开发费，包括征地补偿费、搬迁安置费、土地出让金、勘探设计费等，约占房价的20%—25%；二是相关税费，包括环境绿化费、城市维护建设税等，约占房价的10%—15%。上述税种当中除企业所得税是共享税以外，其他税种都属于地方税，说明地方政府和房地产商有着共同的利益追求[5]。
　　4.房地产开发企业的因素
　　开发成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，政府部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成房地产项目融资成本上升。而土地价格、建筑材料、人工费用等成本也继续上涨。而且，政府不断调整银行利率，也会导致房地产开发企业的资金获得成本上升[6]。
　　5.房地产信贷的迅猛发展
　　当前我国银行体系持有巨额的超额存款。在利润最大化的目标驱使下和降低不良贷款的重压下，我国商业银行必须为这些超额存款寻找收益较高、风险较小的投资渠道，而房地产信贷正满足这一要求[7]。
　　6.通货膨胀因素
　　由于房地产具有保值性，在通货膨胀时期，人们普遍通过持有房地产来抵御通货膨胀的不利影响。因此，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）