同时，政府主导的住房金融机构还促进了一级市场贷款的标准化。美国住房贷款体制的一个显著特点是贷款机构很多，仅FHLBanks体系就有8 000多家，再加上其他如商业银行、按揭银行就更多了。因此，住房贷款一级市场产品标准化问题就显得格外重要。在美国，正是主导抵押贷款二级市场的三家政府主导机构吉利美、房利美、房地美和一级市场的FHA共同协商制定了统一的贷款标准。实施标准化的方式是通过担保条件和对贷款的购买条件进行约束，即只有符合四家机构制定的标准的贷款，才可能将贷款出售给“两房”或获得FHA的保险及吉利美的担保，引导贷款机构自觉自愿地遵守标准。标准化防止了贷款不规范运作的风险，简化了对贷款和贷款库的信用风险、市场风险的分析，符合标准化的贷款可以互相打包，从而增加了流动性和组合的方便性，这为重组支持证券出售创造了基本的条件。
　　（二）住房抵押贷款证券化二级市场创生机构的多元性与一级市场的匹配性
　　资产证券化被称为结构化融资，是因为证券化过程有很多参与主体。在美国证券创生的结构由于参与主体的性质不同和一级市场贷款产品的性质不同，可分为FHA保险、吉利美担保的资产抵押证券，有“两房”担保的常规贷款抵押支持的证券，还有纯私人机构如众多商业银行、投资银行为主体创生的资产抵押证券。
　　1. 吉利美主导的MBS创生的简单结构。在这种情况下，住房抵押贷款机构本身也是MBS的发行者，这里能否发行的关键因素是能否获得吉利美的担保，所以事先必须经吉利美进行资格认证。在美国有500多家贷款机构符合吉利美的标准要求。其运作过程如图3所示：有资格的发行人，设立抵押贷款库后，需将贷款文件送托管人管理和审查，审查合格再报吉利美确认准予担保后，贷款人就能发行MBS了。在这种结构下，尽管贷款人本身也是发行人，但抵押贷款库的产权已经出售给投资者或吉利美，在贷款机构表外，贷款机构破产抵押贷款库不遭清算，而由吉利美接管另行委托管理。
　　2. “两房”主导MBS创生的结构化凸显。在“两房”主导的MBS创造结构下，贷款机构先把抵押贷款出售给“两房”，由“两房”将贷款证券化。但“两房”在证券化过程中要先设立一个“特殊目的机构”（SPV），这个SPV的主要功能是“收购”“两房”买进的抵押贷款并以发行者身份发行MBS，反过来“两房”再对SPV发行的MBS提供担保，也可以购买MBS。其结构化过程由图4所示。
　　3. 私人机构主导的MBS创生结构参与人最多。在美国，私人机构如商业银行或投资银行等也参与MBS的创生，它们创生的MBS特点：一是每个贷款库中每笔贷款的金额比较大，如超过25万美元；二是要采用评级和增级措施，正是这种增级、评级措施，扩大了MBS的市场及其价格变化的“想象”因素，使MBS及其后市场如CDO（债务担保证券）或CDS（信用违约掉期）具有了投机性，其创生结构如图5所示。
　　在美国的住房抵押贷款证券化过程中，除了SPV这种人造的“虚拟”防火隔离机构外，还有众多信托或服务机构对“收购”后的抵押贷款进行服务管理，对MBS进行服务管理的机构，以及对MBS及之后的CDO的增级和评级机构等等，这已经形成一个完整的产业链，这正是证券化的“结构性”所在，也正是成为一种产业，2007年时，全美12万亿美元住房贷款有60%被证券化，其中由联邦住房企业占5.2万亿元，私人机构占2万亿元，总共有7万亿美元的规模，其产品被国际化，卖到了全球各地，也才有2007年的“次级住房抵押贷款危机”转化为2008年的全球性金融危机，可见美国住房金融市场的强大。
　　三、住房抵押贷款后二级市场与“次贷危机”及2008年金融危机
　　在美国住房金融市场中，在二级市场或MBS市场之后还有债务担保债券（CDO）和为了转移分散风险的信用违约掉期（CDS）等保险产品，这构成了住房抵押贷款的后二级市场。这个市场中，住房抵押贷款在2007年底应为12万亿美元，其中70%由按揭银行持有，30%由传统贷款机构所有。如果估计MBS的市场规模为7.3万亿美元，而用于对冲MBS或CDO风险的信用违约掉期的CDS的债务规模则在2007年达到了33万亿美元至47万亿美元，而CDS很少受到监管，2008年AIG（美国国际保险公司）所拥有的CDS投险的住房抵押贷款证券达到4400亿美元。可见住房抵押贷款的后二级市场的规模和杠杆之高，并且CDS本身已经是十足的风险并成为投机而非对冲的工具。 （一）住房抵押贷款二级市场及后二级市场对一级市场的激励与风险放大传递
　　住房抵押贷款二级市场的MBS第一次将抵押贷款向广泛的投资机构卖出后，向贷款市场“回吐”了资金，在扩大了筹资范围的同时，使贷款机构有更多的资金继续从事放款，扩大了住房市场的需求，使更多的人可以借到款来买房，从而推动房屋价格的上涨。CDO是在MBS担保下又衍生出的债券，它的作用是第二次向住房贷款市场“回吐”资金，进一步完成MBS的循环，由此使美国的住房价格从1997年到2006年的10年增加124%，在2001年前的20年间房价中值是4口之家中产家庭收入的3倍，2004年上升到4倍，而2006年则升至4.6倍。这背后，不少业主透过房价上涨保证的二次贷款为其开销提供再融资，这推动了美国人的借贷消费。时至2007年底，美国家庭债务对年度可支配收入的百分比为127%，而在1990年为77%，可见这种二级市场及后二级市场对一级市场的激励作用。
　　在后二级市场中，MBS或CDO的持有人亦承担着多种类型的风险，特别是当抵押贷款违约时的信用风险，这时就可用信用违约掉期——CDS来对冲风险，其实质是对违约的一种保险，由此，让MBS或CDO的持有人认为将风险转移掉，这是一种对MBS或CDO市场的激励。但在CDS成为一种标准金融工具后，它便成为了一种投机性而非保险性的工具，在美国自我膨胀成为33万亿~47万亿美元的市场规模，而其对冲风险的基础产品MBS本身也只有7.3万亿美元，可见派生的风险有多大。
　　其实上述过程也正是将住房抵押贷款的局部的、个别的信用风险向整个金融系统及世界范围传递的过程。第一步，透过MBS或CDO以及CDS将住房贷款的信用风险从存款机构转移到了诸如商业银行、投资银行、各种基金、保险公司等整个金融系统。第二步，透过投资银行特别是美国五大银行，将这些产品卖到了世界各地，如中国持有“两房”MBS就有4 000亿美元，而2007年第一个减计MBS价值105亿美元的就是当时世界第一大银行英国的汇丰银行，第一个因此破产的银行是英国的北岩银行，英国政府用1 500亿美元为其买单，这一传导过程正是“次贷危机”向美国金融系统和世界传导的过程，如图6所示。(责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）