自2011年下半以来，随着我国以购房信贷差别化和“限购令”为重点的宏观调控政策的实施，以及保障房建设的推进，人们普遍关注的城市普通商品住宅价格过快上涨的势头已得到有效控制，并且有些地方的房价已开始略有下降。这对于实现房地产市场和房地产业的健康发展无疑具有积极的意义。但是，由于目前的房价仍远远超过城市大多数普通居民的购买力，以致其中仍有为数众多的既不属于高收入人群，也不属于住房保障对象的无房户，需要改善住房条件的家庭还是买不起房，同时又有大量的住房处于空置和闲置状态。要解决这个问题，关键在于以调整普通商品住宅价格政策为突破口，对其售价实行差别化的新办法。
　　 一、城市普通商品住宅价格过高导致普通居民买房难
　　 所谓普通商品住宅，即有别于高档豪华商品住宅、以一般收入水平的普通居民为消费对象的商品住宅。然而，近些年城市普通商品住宅价格上涨过快、过高，以至大大超过普通居民的购买力。不用说北京、上海等一线城市，就连南京、杭州等二线城市主城区的新建普通商品住宅每平方米价格大都涨到1.6—2万元,有些地方甚至在2万元以上。这么高的房价不用说低收入和中等偏下收入者买不起，即使是中等和中等偏上收入者也难以购买。以房价过高城市一般企事业单位普通职工中工资较高者为例，按其月均收入5000元，每月可积攒3000元计算，他若以1.6万元/平方米的价格购买一套面积为90平方米的商品房，需要40年才能攒够买这套住房的钱。而事实上，2011年城镇居民人均可支配收入只有21810元，如去掉正常生活支出，所余可用于准备购房的钱无疑很少。不仅如此，由于实际生活中多种因素的影响，普通居民在房价过高、买房太难情况下所感受到的经济负担和精神压力比简单的计算要大得多。虽然通过实施房贷差别化、部分城市限购等房地产调控政策和加强保障房建设，各地房价过高城市的投资性购房需求和房价过快上涨势头已得到有效控制，并且其中有些城市局部的房价开始向下松动，但除少数位置相对偏远地方的房价降幅超过10%，其他地方的房价降幅普遍很小。不仅如此，随着差别化房贷政策和“限购令”的实施，大城市中的投资性购房资金纷纷向中小城市转移，致使许多中小城市的房价不仅未降，反而有所上涨。正因为以往累积形成的过高房价没有也不可能大幅下降，同时一些城市原有的相对较低的房价又在升高，所以各地现有的欲购买自住性商品房的人们大多只能是继续望楼兴叹。随之而来的则是各地商品住宅销量明显减少，房地产市场呈现一片冷清局面。
　　 二、城市普通商品住宅价格过高的弊端
　　 本应面向普通居民开发建筑和出售的普通商品住宅的价格过高，不仅会使房地产开发商得到高额利润，使提供房地产开发和购房贷款的银行及投资购房经营者、房地产中介获利颇丰，同时会使地方政府从中得到可观的体现所谓政绩的GDP和财政收入，使其所属各有关管理部门通过各种名目的收费而较多获益。正因为这样，各地普遍过高的房价虽然会在国家宏观调控之下略有降低，却很难降到与普通居民购买力相适应的程度。因此，以往城市普通商品住宅价格过高产生的弊端也就依然存在：（1）由于过高房价的刺激，导致过多的资金投向房地产领域，这难免使其他产业的发展受到资金流出的不利影响。（2）不属于高收入群体的人们为购买住房而承受的经济负担过重，以致其他方面必要的消费支出明显减少，这不免使其生活质量和全面发展受到不利影响。（3）普通居民收入中用于住房消费支出的比重过大，造成对其他消费品购买力的下降，这对国内总需求的扩大产生了不可忽视的抑制作用。（4）房价过高导致大量商品住宅长期空置和闲置，不能被用来供人居住，由此造成大量资源的浪费。（5）由于房价过高导致各城市中买不起商品房的居民增多，使得各地方政府建设保障性住房的社会压力增大，经济负担加重。（6）在房价过高的城市中，许多既享受不到保障房，又买不起商品房的“夹心层”居民因住房问题难以解决而对现实有所不满，这不利于他们劳动或工作积极性的发挥。（7）在房价过高、保障房供给有限的情况下，许多无房户只好租住私有产权房，而其费用则相对较高，且动辄上涨，以致收入不高的租房家庭经济负担加重，同时住得又很不安稳，这一方面使他们更难积攒买房的钱，另一方面又使现有普通商品住宅的销量和房产业的发展受到一定制约。（8）如果房价仍然过高，那么除高收入人群以外的普通居民购买自住房或改善住房条件的需求就还是难以实现，而在房地产开发还在继续大规模进行的情况下，其产能和所有未被用来消费的产品即空置房、闲置房很可能日趋过剩，并形成很大的隐患。总之，房价过高不仅导致城市中的处于高收入群体和住房保障覆盖面以外的众多无房户和住房条件较差家庭难以实现安居乐业，而且在客观上造成了全民对以往改革发展成果的分享欠均衡的不公平与不和谐现象，同时又妨碍着整个经济社会今后的全面、协调、可持续发展。鉴于此，根据我国“十二五”规划关于改善民生、提高住房保障水平的要求，将市场调节与宏观调控更好地结合起来，科学地对待城市普通商品住宅价格，使其真正成为城市普通居民在适当条件下能买得起的消费品，以进一步完善住房保障体系，提高经济发展质量和更多人的生活质量，是十分必要的。
　　 三、破解城市普通居民买房难题的关键是对普通商品住宅售价实行差别化
　　 在城市普通商品住宅价格过高，而普通居民现在及今后几年的预期收入水平仍相对较低，并且已有的政策措施短期内还不足以使房价合理回归的情况下，为切实解决城市中普通居民买房难问题，同时克服房价过高所导致的一系列弊端，基于商品房不同于其他一般商品，即依附于土地而建、与土地并存这一特殊性和土地资源的稀缺性，以及各地房价构成中土地费用及其他相关费用大多已占到约30—50%的实际情况，依据我国宪法和土地管理法关于国家性质、国家权力、公民权益与土地所有权的规定，以及现实可能性，最有效的办法就是各地在普通商品住宅出售时，根据本地购房者有无住房和住房面积大小情况予以区别对待，使之在一定标准内享受差别化的房价待遇，由此购得既具有正规产权又带有一定保障性的商品房。其具体做法是：由各地政府根据本地具体情况制定城市居民基本住房标准，该标准一般可限定在60—90平方米左右；在某个城市有户籍或稳定工作的无住房的居民购房时，经申请并审核，由有关部门在该标准以内免除其房价中所包含的土地费用，并对其房价中所含其他各项税费只收取适当的成本费，即让其在基本住房标准内以每平方米低于市场定价30—50%左右的价格购得商品房；对那些虽有住房但其面积低于基本住房标准的本地居民，可让其在该标准与现有住房面积的差额之内享受免除上述各种税费的待遇；对在该标准以外购房的，则完全由市场来定价。由此将会使城市中现无住房的普通居民购房面临的困难在很大程度上得到缓解，同时也可为购买改善性住房的普通居民减轻经济负担，从而更充分地保证城市居民分别享有适当的住房保障。至于房地产商在售房时按本地基本住房标准对购房者少收的价款，可由有关部门在向房地产商收取各种税费时予以扣除。当然，上述办法在具体操作中对申请购买保障性商品房的居民要有明确的条件限制，如必须是本地居民，在本地有稳定工作，购房是用于自住等，并对其住房真实情况严格审查，以防止有人借机弄虚作假，非法牟利。与此同时，再加上以廉租房、公租房为主的保障性住房建设的大力推进，那么城市居民的基本住房问题就有望得到普遍的解决。只有以此为基础，才能使普通商品住宅的价格逐渐趋于合理，并促使大量处于空置和闲置状态的商品房以适当的价格实现其价值与使用价值，避免土地等资源不当占用和浪费现象长期存在下去。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）