城市化的程度是衡量一个国家经济、社会、文化、科技水平的重要标志，也是衡量社会组织程度和管理水平的重要标志。在全球城市化水平不断提高的背景下，我国城市化以前所未有的速度发展，并带动了经济社会的大变革、大转型，推进了以农民为主体的社会向以市民为主体的社会转变。在城市化进程中，房地产业起着至关重要的作用，同时房地产业的发展又在很大程度上受城市化的影响。可见，房地产业发展和城市化的关系日益成为城市化进程中重要的颇具研究价值的领域之一。以河北省为例，研究房地产和城市化的相互作用机理，提出我国城市化与房地产业发展的内在科学关系，具有较强的理论价值和实践意义。
　　 一、城市化与房地产业关系的文献综述
　　（一）城市化相关概念
　　城市化一词源于英文urbanization，已有100多年的历史。然而，对于什么是城市化，不同学科对城市化有不同的理解，可以概括为三种代表性的观点：一是人口城市化，将城市定义为农村人口转化为城市（镇）人口或农业人口转化为非农业人口的过程（孙中和，2001）；二是空间城市化，认为城市化是农业人口转化为城镇人口的过程，这个过程表现为城市人口的增加、城市数量的增多和城市地理界限调整过程的综合（朱林兴，1996）；三是综合城市化，认为城市化是一定地域内的人口规模、产业结构、管理手段、服务设施、环境条件以及人们的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由单一到复合的一种转换或重组的动态过程。《中华人民共和国国家标准城市规划术语》把城市化界定为“人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程”。
　　本文所研究的区域城市化，是指一个地区在推进现代化进程中，将整个城乡按照城市功能进行整体化布局，通过各城市产业功能区的建设，实现产业集群崛起和城市发展的良性互动，带动本区域经济社会全面发展进而提升本地区城市化水平，全面提高城乡居民的生活质量。区域城市化是城乡一体化的发展目标，也是城乡一体化发展的必然结果。
　　（二）房地产业的相关概念
　　房地产，又称不动产，是房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施，地面道路等。房地产按照不同标准有不同的分类，按用途可以分为居住房地产（包括普通住宅、公寓、别墅）、办公房地产（写字楼）、商业房地产（包括商场、购物中心、店铺、旅馆、酒店、餐馆等）和其他房地产（包括工业厂房、寺庙）等四类。
　　房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务。
　　（三）城市化与房地产业的关系
　　从物理形态上来说，房地产就是城市化的载体，城市化和房地产被称作一对“孪生兄弟”。城市化意味着要进行大规模的城市基础设施建设，而这就意味着会出现对房地产的庞大需求。随着城市化进程的加速，住宅小区大批建造，商业用房成片崛起，这些无疑会给房地产业带来巨大的市场需求。
　　房地产是城市化的载体，城市化进程的加快需要进行建造大量的住宅小区和商业用房，这将使得房地产业具有巨大的市场需求，要满足这些需求就需要房地产业与城市化协调发展。虽然很多学者都认为房地产业需要与城市化协调发展，但关于城市化与房地产业发展关系的实证研究并不多见。吴淑莲（2006）使用全国31个省市2004年的相关数据，从理论和实证两方面分析了城市化与房地产业的互动发展关系，并提出了二者互动发展的对策。王飞、刘开瑞（2010）使用我国1996—2005年的城市化率和房屋销售价格相关数据，研究了城市化发展对房地产价格的影响，验证了房屋销售价格和城市化水平互为因果关系。
　　 二、河北省各地区城市化水平评价
　　按照城市化和区域城市化的基本内涵，城市化过程不仅是人口的积聚过程（人口城市化），还包括经济水平、生活方式、思想文化等方面的城市化，因此城市化水平的评价也应当是多方面、多指标的。已有研究中，吴淑莲（2006）选取的城市化评价指标比较全面一些，包括暂住人口比例、城市人口占总人口比例、非农产业就业人员比例、农民人均纯收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析，为后续深入地研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定基础。
　　基于河北省各地区的暂住人口比例情况，本文选取以下四个指标作为河北省城市化水平的测度指标：
　　X1：城市人口占总人口比例（%），作为反映城市化水平最主要的指标。
　　X2：非农产业就业人员比例（%）。由于城市化促进产业结构由农业向二、三产业的转化，非农产业就业人员的比例便会随之上升。
　　X3：农民人均纯收入（元）。农民收入水平提高了，才能具备进入城市生活、向城市转移的经济条件；同时，城市化进程的推进使得大量农村剩余劳动力进入城市务工，促进农民人均收入的增长。
　　X4：人均国内生产总值（元）。城市化是国家或地区经济发展到一定阶段的产物，因此城市化的发展需要经济发展的支撑。
　　河北省及各地区城市化评价指标数据如表1所示。
　　通过对标准化后的数据进行主成分分析，可以高度概括出最能反映城市化水平的指标，便于我们进一步的分析，分析结果如表2、表3所示。
　　按照主成分提取原则，应当提取特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分。由表2、表3可见，城市化评价模型可提取2个主成分，从表2可知：X1、X2、X3两个指标在第一主成分上有较高载荷，说明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息；X4在第二主成分上有较高载荷，说明第二主成分基本反映了X4的信息；前两个主成分累计贡献率为92.220%＞85%，因此提取两个主成分可以基本反映城市化水平全部指标的变化。
　　使用因子得分A（i，j），以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值，可以得到各地区城市化水平的综合评价值ERX，作为路径分析时使用的变量数据。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）