（一）提高二套房政策执行力
　　针对政策知易行难，相关部门应群策群力，力争在短时间内建立完善的“四网”系统并实现信息共享，从源头上解决问题，使商业银行能够安全、高效地做出判断。在此之前的“真空”阶段，相关部门应做到纲举目张，出台政策实施细则，堵住“假离婚”、“假离婚证”和“假保证书”漏洞。明确一旦“四网”系统建成，将对婚姻状况及保证书的内容进行查实，一经查出有假，将作为个人征信系统的不良信用记录，影响该借款人家庭此后再贷款买房、买车或者办理信用卡。同时，银行有权提前收回贷款并追偿违约利息，以增加借款人的违规成本；数额较大的，有权移交国家司法机关。同时，不能把二套房认定、核查的工作完全甩给商业银行，而应该由政府主持，并在落实时协调相关部门进行审查核实，并出具有公信力证明。
　（二）严防二套房贷风险
　　已形成共识的是，在好的风险管理下的住房按揭贷款才是银行的优质资产。商业银行要密切关注国家宏观政策，并根据自身资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行压力测试及其情景假设，防范政策风险。可以通过提高首付比例，加强客户资料真实性和风险承受能力等方面审核，或者提高贷款利率等手段来防控市场风险。一方面关注借款人的资信状况，认真考查借款人的还款能力(资)和还款意愿(信)，通过严格的贷前调查与审查，严把准入关。另一方面，由于住房抵押贷款的期限很长，即使是最彻底、最及时的审查也无法对借款人资信状况的变化做出准确预测，因此银行还必须寻找获取贷款抵押品来保证自己的利益。具体来看，包括以下方面：
　　1.坚持贷前的严格审查。审查重点有两个，一是审查借款人的收入状况与信用状况，落实第一还款来源。二是审查抵押房产价值及产权状况，落实第二还款来源。需进一步完善贷款担保和贷款保险，落实第三还款来源，降低住宅抵押贷款的违约损失，从而保障贷款人的权益。
　　2.探索住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化，实质就是实现银行资产的转换，在二级市场上卖出贷款，将其移出资产负债表，从而也转移了与该贷款有关的各种风险。有人将美国次贷危机归罪于此，反对证券化。其实证券化本身并没有问题，只是美国证券化的程度和规范性等出现了问题，我们不能因噎废食。此外，还需探索使用金融衍生工具来减轻利率风险给银行带来不可估量的损失，实现银行信贷资产的保值。
　　3.利用贷款重组的手段。当借款人出现还款的困难时，在符合政策的前提下可以通过降低利率和延长还款期限等贷款重组的方法来避免违约的发生。
　　（三）实施差别化二套房贷政策
　　增加首付可以应付下跌，提高利率可以覆盖风险，但利率（贷款价格）提高对银行收益的影响，还取决于需求弹性。谁都承认高房价背后的高风险，但房贷款是块优质资产，银行同业竞争激烈。因此，商业银行应在平衡公众形象和社会舆论，严格执行国家政策的同时，满足自身盈利性需求。在科学甑别客户的前提下，采取“有争、有保、有压”策略，实施差别化二套房贷政策。首先，对优质客户（如存款额度达到一定金额的VIP客户），依据客户的信用、资产状况及其对该行的贡献率来综合考量，在二套房“贷款利率严格按照风险定价”；或者推出打包组合贷款，如汽车消费贷款、申请信用卡免息分期、装修贷款等，一方面对二套房贷严格执行政策，但对其他业务提供一定优惠；或者推出固定利率贷款，低于同期基准利率（因为第二套房贷政策并没有限制使用固定利率）；或者推出住房贷款省息产品，如“随借随还”、“按揭开放账户”。其次，对改善型客户的自住性购房贷款款执行首付50%，利率1.倍的底线。再次，把具有超前消费行为的低敏感度群体作为重点客户来管理，同时对中、高敏感度的投资型客户要严格审查，进一步提高首付比和利率。最后，杜绝向对投机型客户提供任何形式、任何条件的住房贷款。
　　
　　注 释
　　①资料来源：http://www.tianjinwe.com/business/hgjj/201101/t
　　20110126_3289342.html
　　②资料来源：中央政府门户网站www.gov.cn 2009年01月06日
　　
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　　[5]深蓝.好痛！二套房贷假离婚撕裂一个家[J]，爱情婚姻家庭，2011，（1）：7-9.
　　[6]杨振威.折腾二套房贷实则在作无用功[J]，中国房地产金融，2010，（8）：24.
　　
　　作者简介：梁丽丽（1976—），女，江苏泗洪人，讲师，硕士研究生，从事财政与金融研究。
 

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