自去年4月起，国务院频繁“亮剑”，相继出台了“新国十条”、“新国五条”、“新国八条”，而且这些政策层层加码，态势凌厉，施展的空间比以往的调控更“给力”，直指商业性个人住房贷款中第二套及以上住房（以下统称“二套房”）。如：“新国八条”明确规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这显然降低了商业银行二套房贷的经营风险，同时也使其业务发展面临新的难题，值得深入探究。
　　一、发展二套房贷业务的必要性
　　（一）个人住房贷款风险权数较低
　　《巴塞尔协议》规定，完全居住用途的房产做抵押的贷款风险权数为50%，而其他类型的固定资产及不动产的风险权数为100%。可见，个人住房（无论首套房，还是二套房）贷款的规模越大，银行风险资产总额越小。此外，目前商业银行大多实行经济资本管理模式,其中个人住房贷款经济资本占有率仅为2%,是所有抵押类贷款经济资本占用最低的业务品种。因此，在当前各行经济资本相对紧张的情况下,大力发展个人住房贷款可为商业银行行争取更大的发展空间。
　　（二）个人住房贷款质量良好
　　1998年住房改革以后，商业银行发放个人住房贷款支持居民个人住房消费、惠民安居、实现购房安居上面发挥了非常大的作用。2010年全国个人住房贷款新增1.40万亿元①，年末余额6.16万亿元，比97年底增长324倍，占全部商业银行人民币贷款余额的12%。个人住房贷款业务快速增长的同时，也成为商业银行的优质资产。即便2008年房地产市场经过了调整，价格发生了大的变化，商业银行的贷款质量，特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，都远远低于各项贷款的不良率②。
　　（三）二套房贷的比较优势明显
　　毋庸置疑，与首套房贷款相比，二套房贷（无论源于改善型需求还是投资型需求）的优势明显，在同等条件下，商业银行倾向于将二套房贷客户视为优质客户，更愿意把钱贷给后者。主要原因有：一是二套房的客户至少基本上已有一套住房，还有一定的资金支付二套房首付，表明此类客户群整体资产实力和还款能力较强。二是60%首付款比例提高了客户的违约成本，同时也可以在很大程度上有助于商业银行应付房价下跌风险。三是基准利率1.1倍的贷款定价有利于商业银行在更大程度上覆盖风险。
　　二、发展二套房贷业务面临的问题
　　（一）二套房政策知易行难
　　政府相关部门虽然出台了文件，厘清了二套房的认定标准：有信息系统的，出具查询记录；没有信息系统的，借款人自己保证。但要实现此标准，首先需要四个部门拥有覆盖全国的相关信息系统并实现互相共享：隶属公安部门的户籍登记系统；隶属民政部门的婚姻登记系统；大部分隶属住建部的个人住房信息系统；由所有商业银行提供个人信贷信息的央行征信系统。据了解，目前全国房屋登记系统尚未联网，无法查询购房人在外地的购房记录，这必将造成异地查询不完善。同时，住房登记系统不完善也会使借款人所提交的信息真假难辨。其次，因当地暂不能提供家庭住房登记查询结果的，要求借款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证，这一要求缺乏必要的刚性约束。虽然规定贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。但假保证书对于信用记录的影响及其程度也不够明确，难以震慑恶意借款人。再次，增加面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，以确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的要求，必将增加商业银行的经营成本。此外，为争取首套房的优惠政策，个别借款人挖空心思寻找政策空隙，“假离婚”、“假离婚证”盛行。因此，如果政策细则不出台，目前的严厉政策，也就成了“雷声大雨点小”的“纸老虎”，没有什么约束意义，更不会长期稳定和发展房地产市场。
　　（二）二套房贷风险暗流涌动
　　虽然对于银行而言，同等条件下，第二套以上住房贷款的违约风险起码不会大于第一套房。尽管提高首付比和贷款利率在一定程度上降低了银行的风险，但二套房贷风险仍不可掉以轻心。众所周知，目前国内房价高企，并仍呈高歌猛进之势，已引起公众不满，政府调控房价政策频发，银行面临较大的政策风险。而国内的贷款政策制度本身也存在缺陷，主要以交易价格为基础确定按揭贷款价值，将房贷款下跌的风险和责任全部转移给了银行，助长了地方政府-开发商-银行间微妙的“铁三角”关系形成，使银行也不自觉地成为一个推动房价上涨的力量。在我国经济生活中，住房既是一种商品，同时也具有投资品的特征。我们还未真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款风险管理水平还没有经受过像样的检验。在房价持续上升的情况下，按揭贷款的风险是被掩盖的的，二套房更为甚之，正如美国次贷危机。
　　（三）部分改善型住房需求的优质客户流失
　　尽管部分专家称收紧二套房贷有利于挤压房地产的投资泡沫，保护真正刚性需求的购房者。但笔者认为二套房政策有“把孩子和脏水一起倒掉”之嫌。因为论套不论面积的规定，缺乏量化标准不能真正地实现对于投资与自主需求的区分，并真正地保障应当保障的人群，让那些本应享有合理住房面积已有一套房改善型需求的家庭成了被遏制的对象受此限制，不得不望而却步；而真正具有实力的投资客、炒房者根本不在乎那一点钱，并不会因为这一政策而暂停脚步。在实际的消费中，据调查显示二套房并不是投机客占主导的，改善型住房需求占很大比例。因此，二套房贷会影响到市场的改善型需求，而相对的，此举对当前的投资性需求的影响不会很大，由于楼市的回暖以及通货膨胀的加强，更多的投资客正积极入市。结果是部分改善型住房需求的优质客户流失，投资型住房需求的客户增加，出现了“逆向选择”现象，显然违背了政策初衷。
　　三、发展二套房贷业务的对策
　　一方面是经营上的压力，一方面是日益迫近的房价调整风险，常言到“花无百日红”，但在管理层和股东眼中，各项经营指标和利润却是刚性的。作为金融企业，商业银行在信贷扩张压力很大的情况下，非但不能压缩房贷款这一最优质的资产，还必须勇于逆水行舟，多措并举，主动争取更多的优质客户来抵消加息和提高首付对其二套房贷业务经营的负面影响。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）