PFI（Private Finance Initiative，私人主动融资）指公共部门根据社会对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由获取特许权的私营部门进行建设与运营，并在特许期结束时将项目完好、无债务地移交给公共部门，而私营部门从公共部门或接受服务方收取费用来收回成本和获得收益。PFI模式对公租房建设的资金筹集具有重要意义。
　　一、公租房PFI模式运作
　　PFI模式具有弥补公共部门财政预算不足、提高公共项目建设效率等特点。PFI模式在公租房融资建设中的基本运作过程是：公共部门根据社会需要确定公租房建设项目，公共部门为该项目提供土地等直接性社会公共资源以及间接性给予相关的政策支持；私营部门通过招投标取得该项目并注入启动资金成立SPC（Special Purpose Company）；公共部门与SPC签订特许协议及其他合同，SPC实施项目的融资、建设和运营维护。在特许期限内，SPC通过公租房的租金收入、依据约定从公共部门取得的财政资金及开发的配套商业服务设施的收入来回收成本和获取收益。特许协议期满后，SPC无条件的将公租房项目完整的移交给公共部门。
　　二、PFI在公租房建设中的风险及其分担
　　根据国内外文献对保障房PFI模式的相关研究，保障房PFI项目的主要风险包括：土地风险、法律及政策风险、支付（信用）风险、完工风险（建设与开发风险）、市场风险、金融风险、还贷（资金缺额）风险及或有风险。然而，鉴于当前我国公租房有利的政策环境及充足的市场需求，公租房PFI模式中的土地风险、法律及政策风险、市场风险是很小的。
　　依据风险分担的三条主要原则：风险与控制力相对称原则、风险与收益相对称原则及上限原则，公租房作为一种准公共产品，公租房PFI模式中的土地风险、法律及政策风险、支付风险应由公共部门承担；完工风险、市场运营风险、还贷风险应由SPC承担；金融风险及或有风险由公共部门和SPC共同承担。
　　三、信用担保对主要风险进行分担和转移
　　对于采用PFI模式的公租房建设项目，风险有效地分担和转移是项目成功的关键因素。公共部门、私营部门、工程承包单位、商业银行等作为PFI模式下公租房建设的利益相关方，为了降低或转移项目风险，增强利益相关方对项目成功的信心并激励和约束利益相关方更好地履行自身职责，往往可以通过信用担保实现这一目的。PFI模式下公租房建设的信用担保具有私营部门的责任有限追索、项目风险转移、降低银行的贷款风险等优点。针对公租房PFI模式中的完工风险、支付风险、还贷风险，可以通过不同形式的信用担保进行风险的分担和转移。
　　（一）完工担保
　　PFI模式下的公租房建设， 项目的按时完工运营是项目成功的关键目标之一。完工担保是一种有所限制的担保形式， 即在一定的时间范围内（通常在项目的建设期间和试运营期间），项目的完工担保人对贷款银行承担着全面追索的经济责任。PFI模式下公租房完工担保的提供者主要包括两类： 一类是项目的投资者， 另一类是承建项目的承包公司。
　　1、由进行投资的私营部门作为完工担保人
　　由进行投资的私营部门作为项目完工担保人是最常用的也是最容易被贷款银行所接受的方式。在公租房PFI模式中，因为进行项目投资的私营部门不仅是项目的受益者，而且由于其自有资金的投入，使其与项目的建设成功与否有着最直接的经济利益关系，因此如果由其作为完工担保人，就会想方设法使项目按照预定的计划完成。
　　2、由工程承包公司作为完工担保人
　　由工程承包公司以及其背后的金融机构为PFI模式下的公租房建设项目提供完工担保，是包含在工程承包合同中的一种附加条件，如要求工程承包公司提供履约保函等。通过这种担保条件的引入可以减少私营部门所需承担的完工担保责任，而且在公租房的建设中，当项目由具有较高资信和丰富管理经验的工程公司承建并提供担保时，也可以增加项目贷款银行对项目完工的信心。
　　（二）支付担保
　　在公租房PFI模式中，私营部门通过公共部门的财政投入、公租房租金及通过由特许协议取得运营权的商业设施的运营收入来回收成本并获取投资利润。在公租房PFI模式中公共部门的财政投入对私营部门的成本回收影响巨大，再加上公共部门的信用和财政状况不同，为了降低私营部门的投资（成本回收）风险，吸引私营部门积极的参与公租房的建设，往往需要对公共部门的财政投入进行支付担保。公共部门往往向银行或者金融机构提供一定的担保存款或物品，银行或金融机构通过对公共部门的财政情况和信用情况进行评价，然后开出一张以私营部门为受益人的信用证，一旦公共部门不能依据合约对私营部门进行支付，则由作为担保人的银行或金融机构代为支付。
　　（三）还贷担保
　　还贷担保，也称现金流量缺额担保，它是为了保证项目具有正常运行所必需的最低现金流量，即至少具有支付和偿还到期债务的能力；此外，它也是为了在项目投资者出现违约的情况下，保护贷款银行的利益，保证债务的回收。公租房PFI模式下的还贷担保的提供者主要包括两种：公共部门、项目投资的私营部门。
　　1、公共部门
　　公共部门为了更好的吸引私营部门投资公租房建设，给其进行项目融资提供支持，往往会发函给贷款银行，对它发放贷款给SPC的行为表示支持。在公租房PFI模式下，通过支持函对贷款人表示的支持一般体现在建设运营支持和收益支持。由于支持函关系到公共部门的自身信用，因此公共部门一般不会违背自己在支持函中的诺言。
　　2、项目投资的私营部门
　　公租房PFI模式中，项目的私部营门作为项目的投资者和受益人， 为了确保SPC能够从银行获取贷款，私营部门往往会为SPC提供还贷担保。私营部门同意向SPC提供一切必要手段使其履行经济责任，并在其遇到财务困难不能偿还贷款时，在自身担保的范围内代其偿还。私营部门的还贷担保，通常通过其向贷款银行提供安慰信或担保金来实现，其中， 安慰信是一种在道义上具有约束力的支持信。(责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）