利率调控政策是调节宏观经济运行的重要工具,通过调节资金的供给和需求,使资本市场达到均衡状态,从而推动经济的健康发展。房地产业关联度高、带动性强,已经成为国民经济的支柱产业。当前,国际金融危机仍在加剧,中央银行屡次调整存贷款基准利率,力求实现包括房地产业在内的宏观经济平稳健康发展。房地产上市公司的表现作为行业发展晴雨表,能够及时反映房地产业的景气程度及发展前景。因此,关注地产板块指数的变动,科学预测宏观调控政策对房地产业的影响,已经成为企业制定决策、投资者理性选择和政府出台新政策的重要依据。
　　
　　 一、中央银行出台的利率政策
　　
　　自1998年中国实行城镇住房分配制度货币化改革以来,房地产业在推动经济增长、扩大消费需求、改善居住条件等方面发挥了重要的作用。房地产市场发展至今,经历了初步繁荣、增速减缓、迅速扩张、发展回落等阶段,中央银行则针对不同阶段出台了一系列利率调整政策,以此来调节宏观经济的增长速度和结构,进而影响到房地产市场,促使其平稳、健康发展。
　　1.1998-2002年:降息促发展阶段
　　1998年,国际经济形势复杂,国内自然灾害严重,内需不足与通货紧缩并存,国民经济发展呈现减缓趋势。为降低亚洲金融危机和国内通货紧缩的不利影响,实现经济快速发展,政府提出实施增加投资、扩大内需的方针政策,提出把房地产业作为培育新经济增长点的政策措施。在该方针政策的指引下,中央银行从1998-2002年期间5次降低存贷款基准利率,通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。
　　2.2003-2007年:增息抑投机阶段
　　2003年,改革开放稳步推进,同时也出现了房地产市场投资过热的趋势。在房地产投资规模过度扩张的带动下,2004年全国范围内出现了钢材、水泥等建筑材料的价格上涨和煤、电、油、运的紧张局面。中央银行采取提高存贷款利率的方式,以控制房地产投资过热,合理引导投资规模和投资方向。2004年10月、2006年4月和2006年8月,中央银行3次增息,房地产投资过热的现象有所遏制。但是,随着居民住房需求持续增长以及住房购买力不断增强,特别是2005年人民币汇率改革的实施,使部分地区投资性购房和投机性购房大量增加,导致一些地方住房价格上涨过快,中低收入家庭住房困难更加突出,增加了社会不稳定因素。针对房价过快上涨的局面,中央银行于2007年连续6次上调存贷款基准利率,遏制房地产投机行为,以稳定住房价格、解决城镇居民住房困难。
　　3.2008年至今:降息鼓励合理住房消费阶段
　　2007年底至2008年,因受到全球金融危机和经济衰退的影响,同时由于高涨的房价与普通需求者购买能力相差悬殊,房地产市场观望气氛浓重,商品房交易量明显下滑,房地产业发展进入停滞阶段。2008年下半年,中央银行连续5次降息,以鼓励合理住房消费,繁荣房地产市场,从而再次拉动国民经济的增长。
　　
　　 二、地产指数的波动
　　
　　本文选取2001年8月至2008年12月沪、深两市地产指数数据作为考察对象。两市的地产指数经历了相似的波动周期,经过了稳中略降、缓慢上扬、急剧攀升、震荡回落4个阶段(参见图1和图2)。
　　第一阶段:稳中略降。2001-2005年,由于我国证券市场和房地产市场处于初步发展阶段,沪深两市的地产指数均波动不大,较为平稳,且呈现出缓慢下降趋势,2005年7月跌至谷底。
　　第二阶段:缓慢上扬。2005年7月人民币汇率改革的实施,使沪深两市的地产指数呈缓慢上升趋势,至2006年底,沪市地产指数由最低的676.68点上升至2 474.23点,深市地产指数由最低的265.43点上升至1 008.39点。
　　第三阶段:急剧攀升。自2007年初至2007年9月,房价快速上涨,利率连续上调,使沪深两市的地产指数均快速上升,其中沪市地产指数由年初的2 580.77点迅速攀升到8 165.36点,深市地产指数则由1 019.94攀升到3 074.73点,房地产股市迅速繁荣壮大。
　　第四阶段:震荡回落。自2007年10月至2008年底,房地产市场理性回调,利率连续下调,沪深两市的地产指数又快速下降,其间虽偶有小幅上扬,但难挡猛烈的下跌之势。到2008年底时,两市的地产指数均跌至2007年初的水平。
　　
　　 三、应用事件研究法分析利率变动对地产板块的影响
　　
　　事件研究法是指根据某一事件发生前后一定时期的统计资料,采用特定技术测量该事件影响的一种定量分析方法。该方法简便客观,已经广泛应用于金融、经济、管理等领域企业或宏观经济的各种经济事件研究。本文选用事件研究法,深入探讨利率变动对沪深两市地产股所产生的影响。由于2007年初至2008年底,沪深两市的地产股呈现出明显的周期性变动,且中央银行频繁出台利率政策对宏观经济予以调控,本文主要对2007年和2008年出台的利率政策进行分析。
　　1.事件研究过程
　　(1)事件定义:以2007年和2008年中央银行所出台的利率调整通知作为事件,其中2007年出台6次提高利率的通知,2008年出台5次降低利率的通知(见表1)。
　　(2)事件期间:以通知公布日作为事件发生日,前后15个交易日,加上事件发生当日,共31个交易日作为事件期间。
　　(3)计算超常收益率。
　　超常收益率(AR):ARi,t = Ri,t-Rm,t
　　其中:ARi, t为地产指数i在第t个交易日的超常收益率;Ri,t为地产指数i在第t个交易日的实际收益率;Rm,t为市场组合(即上证综指或深圳成指)在第t个交易日的收益率。
　　 2.事件研究结果分析
　　根据上述事件研究方法,对事件期间内地产板块的超常收益率进行实证分析,分别得到2007年增息事件期间内沪深两市地产股平均累积超常收益率和2008年降息事件期间内沪深两市地产股平均累积超常收益率的变化曲线(参见图3和图4)。
　　其中,沪市地产股超常收益率的检验统计量2007年为1.762 6,2008年为4.764 8;深市地产股超常收益率的检验统计量2007年为0.078 0,2008年为3.231 7。表明2008年两市的超常收益率均通过显著性检验,即均值不为0。
　　由图3和图4可知,在整个事件期间内,两市地产股的平均累积超常收益率均呈现上涨趋势,其中2007年在事件发生后12天左右呈现回落,而2008年在事件发生后始终保持快速上涨,且上涨幅度逐渐增大;在事件发生日之前两市地产股的平均累积超常收益率即有明显增长,表明利率政策在出台之前已经被预计或者消息可能被泄露;对两市进行比较分析,其中沪市地产股对利率政策出台的反映较为强烈,深市地产股的反映则较为温和。 (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）