然而在错综复杂的社会关系中我们也不能忽视以下两个最为重要、也较为常见的现象，这两种现象均与“住”有着密切的关系，与房地产业不可分割，这从另一个方面也反映出法律产生于生活并服务于生活的价值之所在。而上述两种现象，即“买卖不破租赁”以及“一房二卖”。
　　（一）买卖不破租赁
　　根据《民法通则意见》第119条第2款的规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”其后，《合同法》第229条以及《担保法》第48条也都相继确定并完善了相应制度。通过上述法条不难得知，虽然买卖已完成了物权的转移，但它并不能对抗具有债权性质的租赁。这样的立法目的很明显，就是要保护承租人的利益，维护正常的租赁关系。
　　作为社会的成员，我们在任何情况下都有可能成为承租方，抑或是房屋转让合同的当事人；由此来看，上述规定就明确了我们在这两种关系当中的权利和义务，告知我们在签订合同、履行合同时应当特别注意的问题。例如，作为承租方，倘若原出租人并未将房屋出售的事实通知我们，此时我们就可以依据法律的明文规定对抗该房屋在物权法意义上的新主人，以实现债权法保护下的租赁权。与此同时，这样的规定不免也给房屋的所有人课以一定的义务，规范他们在房地产领域当中的活动，保证交易的秩序和安全。
　　（二）一房二卖
　　上文中曾提到物权的生效要件采“公示主义”，换言之，在转移物权时，只有当经过了法定程序才能够获得法律的认可，而对于不动产物权的转让而言，登记就是其完成转让的公示要素。
　　在房地产业领域当中，基于上述法律规定，只有当卖出的房屋完成对受让人的登记时，该房屋才在法律上成为其所有物，否则不发生物权法上的效力。然而，现实问题是，房地产经营者常常会出于利益最大化的考虑而“一房二卖”，即以逐次升高的价格将房屋“售与”不同的买房者，然而只与最后一位受让人进行房屋所有权变更登记，使最后一位“交易者”取得房屋的所有权。在这种情况下，前述所有未完成登记的买房者只能追究经营者的合同违约责任，要求其返还价款，却不能要求最后完成登记的受让人“交还房屋”。最终受益的是开发商，而买房者却要遭受未购得房屋、市场房价变动等不利结果。
　　站在消费者的角度，结合所学的法律知识，笔者想给买房者提出以下几点建议：首先，在购房时一定要事先调查了解开发商的知名度与信誉度，尽量选择可信度高的房地产经营着。其次，也是一条很重要的法律建议，即与开发商进行“预告登记”。我国《物权法》第20条明文规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议的，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这说明，针对出卖人又处分该不动产的，预告登记人可以主张债权与物权的双重保护，既可以对出卖人主张违约损害赔偿，也可以向受让人主张返还不动产等请求权。
　　综上所述，认知物权与债权、了解相关的法律法规，不仅有助于我们更好地掌握民法两权的重要含义，同时更能帮助我们解决现实生活中遇到的纠纷，用法律作自己权利的有力保障。
　　五、结语
　　物权与债权，其差异性是构成二者不同社会功效的前提基础；其相容性则是协调社会经济发展的核心动力。所以，在差异性与相容性中审视物权与债权，对于当今以诚实守信、公平交易为首要原则的市场经济体制的建立与发展，有着不可或缺的规范功能。因此，唯有全面把握物权与债权的区别与联系，方可在经济领域的法制完善化进程中发挥出民法积极的推动作用。
　　[参考文献]
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　　[2]彭道柏.物权与债权的区别与联系.
　　[3]王晓辉.浅谈物权与债权的效力区别.吉林日报,2007.9.4.
　　[4]王利民.物权与债权讲座纪要.中国人民大学,2001.9.28.
　　[作者简介]李帅（1990—），女，河北石家庄人，中央民族大学法学院。

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