项目设计管理
　　随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。
　　一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。
　　方案设计阶段可分为方案招标阶段和方案定案阶段。在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也可采用直接委托某一设计院来直接设计方案。房地产公司在取得项目后，会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
　　项目资源的管理对产品的质量影响很大。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。
　　建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构成员配置一般由设计总监、工程项目经理(建筑专业)，以及建筑、结构、设备及概算人员组成。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。
　　项目施工管理
　　一、施工单位及监理单位选择
　　采用公开招标的方式选择施工单位，并招标聘请工程监理，按照工程项目管理模式管控，已达到有效的控制项目的工期、成本、质量目的，使得所建的住宅小区尽可能价廉物美。
　　二、施工管理的主要任务
　　1、项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。
　　2、费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。
　　3、进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。
　　4、质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。
　　5、合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
　　三、施工管理的控制
　　1、工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。
　　进度计划的形式。按照工程项目阶段划分，进度计划可分为三类：客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示。总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。
　　2、质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。主要包括原材料的检验、工程中的配套设备进行检验、确立施工中控制质量的具体措施、建立有关质量文件的档案制度。
　　3、成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。
　　直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。间接费的预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。
　　参考文献：
　　1.白思俊，《现代项目管理概论》第一版，电子工业出版社2006
 

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