存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。对于房地产企业其存货可以按照房地产开发产品和非开发产品进行分类。其中，房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品，而非房地产开发产品主要为原材料、低值易耗品及其他等。此外，已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。从会计处理来看，针对具体项目，整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。
　　结合上述定义，1999年以来，按照已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品分类的万科存货投资结构经历了如下三次重要的变化：一是2000年以前，万科的存货投资中在建开发产品在总体存货中占据主导地位，占总体的比重在40%~50%左右，拟开发产品和已完工开发产品所占比重相当，各占总体的20%~30%左右，在亚洲经济危机的影响下，1999年已完工开发产品一度占到总体40%。二是2001—2006年，万科的存货投资中拟开发产品开始在总体存货中占据主导地位，约占总体比重的50%，这一变化主要因为万科在2001年制定的新的扩张发展战略，万科在其发布的2000年年报中曾明确提出“2001 年将是集团发展历程上一个新的起点，集团将开始实施新的扩张发展战略”、“2001年将先后进入4—5 个新的城市进行住宅开发，并进一步扩大土地储备”。与拟开发产品比例突然扩大相对应，伴随着经济的快速复苏和房地产市场高速发展，已完工开发产品比例呈现一个持续的下降过程，由2001年占总体的26%，下降到2006年占总体的8%。在拟开发产品比例突然扩大和已完工开发产品比例持续下降的共同影响下，在建开发产品占总体的比重经历一个突然下降之后，开始了一个稳步回升的过程。三是2007—2010年，受全球金融危机的影响，万科的快速扩张战略开始回归理性，相对于土地储备高速扩张，加快已储备土地的开发建设重新成为企业运营管理的重点，由此带来的结果是，万科的存货投资中在建开发产品在总体存货中重新占据主导地位，占总体的比重在50%~60%左右，已完工开发产品比例持续保持在10%以下，拟开发产品的比例占到总体的40%~50%左右。综合万科上述存货投资的三次变化，如果以拟开发产品为全部的土地储备，在建开发产品有一半是土地储备，而已完工产品有三分之一为土地储备，那么进入新世纪之后，万科的土地储备一直占到总体存货投资的70%左右。这样基本反映，当前我国房地产企业的土地储备行为能够代表和反映我国房地产企业的存货投资行为。
　　
　　四、结论与建议
　　本文从成本—收益、总量—结构两个视角对我国房地产企业存货投资行为进行了系统的研究和分析。结果显示：融资成本和跌价准备是存货投资的主要成本，而地价和房价上涨则是存货投资的主要收益。新世纪前10年，房地产市场的持续繁荣，导致我国房地产企业存货投资成本远小于投资收益，相对于巨大的投资收益，投资成本几近忽略不计。在此背景下，房地产企业对未来地价和房价继续上涨的乐观预期，一方面会不断增加其存货投资规模和降低存货周转速度；另一方面，其为增加存货投资而积极参与土地市场的竞买行为反过来也会进一步推进土地价格的攀升，甚至会导致土地竞买市场出现“面粉比面包贵”的现象。此外，房地产企业资金的一个重要来源为银行贷款，以存货作为抵押的银行贷款又是房地产企业银行贷款的一个重要组成部分，随着房地产企业存货投资的增加，房地产市场的波动，除了带来企业层面跌价风险的增加，同样也给宏观金融的运行带来了巨大的潜在风险。因此，从企业层面来看，企业应该审慎地对待不断扩大存货投资规模的行为，并对存货管理坚持采取“量出为入”策略。从政府层面来看，政府应该对企业不断扩大的存货投资规模和不断下降的存货周转速度进行积极的引导，同时警惕和防范企业存货增加所带来的宏观金融风险。
　　
　　【参考文献】
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