（1）对外房屋租赁
　　旧政策：采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
　　新政策：采用公允价值模式进行后续计量。不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
　　2009年4月10日，某企业房产办与A集团签订了租赁协议，将其开发的一栋楼出租给该集团，租赁期开始日为2007年5月1日。2009年5月1日该楼的账面价值92 543 125.45元，公允价值94 982 045.80元，2009年12月31日该项投资性房地产的公允价值为96 653 208.65元。2010年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11 000万元出售，出售款已收讫。
　　2009年5月1日转换时：
　　借：投资性房地产——成本 94 982 045.80
　　 贷：开发产品 92 543 125.45
　　 资本公积——其他资本公积 2 438 920.35
　　2009年12月31日：
　　借：投资性房地产——公允价值变动 1 671 162.86
　　 贷：公允价值变动损益1 671 162.86
　　2010年3月31日出售时：
　　借：银行存款 110 000 000
　　 贷：其他业务收入110 000 000
　　借：其他业务成本 96 653 208.65
　　 贷：投资性房地产——成本94 982 045.80
　　——公允价值变动1 671 162.86
　　同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。
　　借：公允价值变动损益 1 671 162.86
　　 贷：其他业务收入 1 671 162.86
　　同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入。
　　借：资本公积——其他资本公积2 438 920.35
　　 贷：其他业务收入2 438 920.35
　　（2）分析
　　采用成本模式或公允价值模式是由该企业自主选择的，但公允价值模式需要满足一定的条件，采用不同的后续计量模式会对财务报表带来不同影响。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，但因不计提折旧会导致税前扣除额减少，所得税由此增加。因此，在满足采用公允价值模式计量的情况下，企业应当根据本企业的实际情况选择合适的后续计量模式。
　　
　　二、结论
　　（一）优点
　　1.体例结构更加简洁
　　旧准则分为引言、定义、确认、初始计量、折旧、后续支出、减值、处置、披露等。新准则将定义与确认合并为确认，折旧和后续支出合并为后续计量，取消减值，改由《企业会计准则第8号——资产减值》予以规定，调整为总则、确认、初始计量、后续计量、处置、披露等。通过调整，使新准则在结构上更加简洁。
　　2.重新确定了固定资产的概念和范围
　　在固定资产的概念上，取消了定义固定资产的价值标准，在固定资产的确认范围方面，由过去以国家硬性规定为主逐步向企业依据一定标准自主确定转变。并且取消了对固定资产单位价值的硬性限制，使得企业可以根据自己的实际情况对资产进行分类，确定固定资产的目录，体现了实质重于形式原则。
　　3.明确了固定资产的初始计量
　　新准则规定，固定资产应当按照成本进行初始计量，并且提出了公允价值的概念，对于抑制投资各方，特别是关联企业之间投资的恶意操纵和利润转移具有重要意义。
　　4.固定资产后续计量方面更加具有指导性
　　5.增加了固定资产处置的新规定
　　新准则规定了固定资产终止确认的条件：一是该固定资产处于处置状态；二是该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。同时规定：企业持有待售的固定资产，应当对其预计净残值调整。
　　6.减少了固定资产披露方面的规定
　　旧准则规定对于已承诺将为购买固定资产支付的金额，暂时闲置的固定资产账面价值，已提足折旧仍继续使用的固定资产账面价值，已退废和准备处置的固定资产账面价值进行披露。新准则未作上述披露要求。
　　（二）缺点
　　1.会计人员的素质与新会计准则还有差距
　　新会计准则的实施要求固定资产核算人员及时更新知识体系，以适应新准则的要求。
　　2.固定资产折旧核算与披露的可信度与相关性不够
　　新会计准则对固定资产折旧的核算与披露作了更高的要求。
　　3.固定资产减值准备的核算不准确
　　新会计准则下，对固定资产的减值准备做了新的规定，相对来说也更复杂，对可回收净值的会计职业判断要求更高。
　　4.固定资产后续支出的核算不准确
　　一些会计人员没有从实质上掌握新准则对后续支出计入固定资产的相关规定，造成固定资产账面价格核算差错。
　　5.固定资产的管理存在使用不当、维护不当的问题
　　重采购，轻管理，固定资产的变动状况不能及时准确地在财务账上反映，导致会计核算不能提供正确、完整的原始资料，会计报表不能反映企业的财务状况等问题。
　　
　　【参考文献】
　　［1］ 财政部.企业会计准则［S］.经济科学出版社，2006.
　　［2］ 财政部.企业会计准则应用指南［S］.中国财政经济出版社，2006.
　　［3］ 叶建芳，姜国平.企业会计准则实用指南——新旧会计准则差异比较与应用［M］.上海财经大学出版社，2006.
　　［4］ 储一昀.高级财务会计［M］.复旦大学出版社，2006.
　　［5］ 乐艳芬.成本管理会计［M］.复旦大学出版社，2007.
　　［6］ 胡燕灵.中级财务会计［M］.清华大学出版社，2008.
　　［7］ 张跃进.会计政策及其选择［M］.浙江人民出版社，2001.
　　［8］ 王又庄.现代成本会计［M］.立信会计出版社，2000. (责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）